EON Investment-ის შემეცნებითი ჩანაწერები
„ხშირად ვხედავ, როგორ აღწევენ ადამიანები წარმატებას, რომლებიც არც ყველაზე ჭკვიანები არიან და ზოგჯერ არც ყველაზე შრომისმოყვარე — მაგრამ ისინი მოსწავლე მანქანები არიან.“ — ჩარლი მანგერი
ცოდნის ბიბლიოთეკა
მოძებნე სტატიები ან გააერთიანე დონის, იდეის, ქვეთავისა და წყაროს ფილტრები.
Option-Pricing based distress prediction formula – გენიალური ფორმულა (9.6), რომელიც უკეთესად წინასწარმეტყველებს დეფოლტს ვიდრე Altman’s – Z-ი, ეკუთვნის Robert C. Merton-ს. შევეცდები მარტივი ენით ავხსნა ფურმულის უკან მდგომი ლოგიკა.დავიწყებ, იმით რომ შინაარსობრივად […]
ბელკ-სკულსის (BSM) ფორმულა, ფინანსურ მეცნიერებაში იგივე წონისაა, რაც E = mc², ფიზიკაში. ფორმულამ, რევოლუცია მოახდინა ოფციების ბაზრის განვითარებაში. მისი წყალობით ავტორებმა ნობელის პრემია, ხოლო ჭკვიანმა ინვესტორებმა დიდი მოგებები დაიმსახურეს.შინაარსობრივად, BSM არის ბინომიალური […]
საბაზრო ფასების ჰეჯირება ბევრი ბიზნესისთვის არის მნიშვნელოვანი პრაქტიკა მომგებიანი გაყიდვების ხელშესაწყობად. ხშირად ორგანიზაციებს უწევთ გაყიდვების გრძელვადიანი კონტრაქტების დადება ფიქსირებული ფასებით, მაშინ როცა ხარჯების ნაწილი ბაზარზეა დამოკიდებული. მაგალითად, სამშენებლო-დეველოპერული კომპანიები დებენ გრძელვადიან წინარე […]
რა გავლენას ახდენს სახელმწოფოს თანადაფინანსების შეღავათები უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილებაზე? როგორ ცვლის ასეთი შეღავათები უძრავი ქონების ღირებულებას მოსარგებლე ადამიანებისთვის? პრაქტიკაში უძრავი ქონების შეფასებისთვის სწორი დისკონტირების განაკვეთის პოვნა რთული ამოცანაა, რადგან ლევერეჯსა და […]
ბიზნეს სამყაროში ფართოდ გამოყენებადი ტექნიკაა ლოგისტიკური რეგრესია, რადგან ბევრი მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილება “კი” ან “არა” არჩევანზე დაიყვანება – ვიყიდო, თუ არ ვიყიდო; გავცე განვადებით, თუ არა? დავეთანხმო, თუ არ დავეთანხმო?… ლიგისტიკური რეგრესიის მოდელი […]
უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას მნიშვნელოვანი ყურადღება ექცევა ცვეთით მიღებულ საგადასახადო დანაზოგს (Depreciation Tax Shield – DTS), და ამასთან ეს დანაზოგი უფრო ღირებული ხდება ფინანსური ლევერეჯის გამოყენების შემთხვევაში. ქვემოთ ცხრილში, მარცხენა ორი სვეტი აჩვენებს […]
WACC-ის ფორმულას უძრავი ქონების ინვესტიციების მიმართაც გამოიყენებენ, მაგრამ აქ ჩვეულებრივი კორპორაციებისგან განსხვავებით საგადასახადო კომპონენტი ამოღებულია, რადგან REIT-ები არ იბეგრებიან მოგების გადასახადით. ამ ფორმულაში განსაკუთრებული არაფერია, ის უბრალოდ სესხის და კაპიტალის უკუგების შეწონვას […]
როცა რისკისა და უკუგების დიაგრამაზე საუბრობენ, ხშირად რისკის კომპონენტი თეორიულად აღიქმება ხოლმე. ამ ჩანაწერში ვაჩვენებ მათემატიკურად როგორ არის ფინანსური ლევერეჯი და რისკი ერთიდაიგივე (სხვა თანაბარ პირობებში), როგორ ცვლის უძრავი ქონების დალევერეჯება საშუალოდ […]
უძრავ ქონებაში ინვესტირების სპეციფიკა განსხვავდება როგორც ფასიანი ქაღალდების ბაზრის ოპერაციებისგან, ისე კორპორატიული კაპიტალის ბიუჯეტირების გადაწყვეტილებისგან, უფრო სწორად ამ ორის ნაზავს წარმოადგენს. ერთის მხრივ, ინვესტირება უძრავ ქონებაში გავს კორპორაციულ საინვესტიციო გადაწყვეტილებებს პროექტებში, ფიქსირებულ […]
როცა უძრავი ქონება გრძელვადიანი კონტრაქტით არის გაქირავებული, ფულადი ნაკადების დისკონტირებისთვის დამქირავებლის სესხის განაკვეთს იღებენ (ლოგიკურია). იგივე განაკვეთი შეიძლება ავიღოთ ყოველი მომდევნო კონტრაქტის ფარგლებს შიგნით წარმოქმნილი ნაკადების დისკონტირებისთვის. მაგალითად, თუ ვიცი რომ 10 […]
IRR-ს ნაკლებად იყენებენ ჭკვიანი ინვესტორები, მას ბევრი ტექნიკური ნაკლი აქვს მაგრამ მთავარი მაინც ის არის, რომ IRR-ი, თავის თავში გულისხმობს რეინვესტირების განაკვეთუის იგივეობას. თითქოს დადებითი ფულადი ნაკადების იგივე განაკვეთით რეინვესტირება პრობლემას არ […]
წარმოიდგინეთ რომ გაქვთ კომერციული უძრავი ქონება, რომელსაც 10 წლიანი, ფიქსირებულ ტარიფიანი, იჯარით აქირავებთ. კონტრაქტის ვადის გასვლის შემდეგ კი უნდა მოახდინოთ კიდევ 10 წლით დაკონტრაქტება, ოღონდ ახალი ფასით. როგორ უნდა შევაფასოთ ასე მიღებული […]
მარაგების დენადობის მოდელი აღწერს უძრავი ქონების ბაზრის წონასწორობის დინამიკას და ციკლურობას. (მოდელი ასოცირებულია Kenneth Rosen, William Wheaton, Patric Hendershott და სხვებთან). ძირითადი მოდელი შედგება ექვსი განტოლებისგან, თუმცა შესაძლებელია მისი მოდიფიცირება (რაც გავაკეთე […]
უძრავ ქონებას აქვს სასიცოცხლო ციკლი, ის იქმნება, ძველდება, ცვდება და ხელმეორედ შენდება… ამის გამო ინვესტორები მთლიან ქონებას ორ ნაწილად ხედავენ – მიწის ღირებულება და შენობის ღირებულება. ასეთი ანალიზი მნიშვნელოვან მიგნებებს იძლევა, როგორც […]
Urban land use and density are shaped by economic principles and social factors. The classical monocentric city model provides a foundation for understanding urban spatial economics, but real-world […]
როცა მონოცენტრული ქალაქის მოდელი განვიხილეთ, უძრავი ქონების ღირებულების აღწერა მოვახდინეთ ქირების და არა ფასის ჭრილში. რა თქმა უნდა ქირების დონე პირდაპირ კავშირშია უძრავი ქონების ფასებთან, თუმცა მიმდინარე ქირის გარდა არის კიდევ ორი […]
მონოცენტრული ქალაქის მოდელი, მიუხედავად იმისა რომ ძალიან გამარტივებულია, იძლევა საინტერესო მიგნებებს იმის შესახებ თუ როგორ ყალიბდება ქალაქი, რა გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ფასებზე – ლოკაცია, ტერიტორიული ზრდა, პოპულაციის ზრდა და ა.შ. მოდელში […]
სამშენებლო მიწაზე მოთხოვნა წარმოებული მოთხოვნაა და არა პირდაპირი. მიწა წარმოადგენს საწარმოო ფაქტორს. ის საჭიროა არა საბოლოო მოხმარებისთვის, არამედ იმ შენობებისა და დანადგარების განსათავსებლად, რომლებმაც საბოლოო მოხმარების პროდუქცია უნდა შექმნან. ამასთან მიწა სხვა […]
