ჩაუღრმავდი ფასეულობას

IRR-ს ნაკლებად იყენებენ ჭკვიანი ინვესტორები, მას ბევრი ტექნიკური ნაკლი აქვს მაგრამ მთავარი მაინც ის არის, რომ IRR-ი, თავის თავში გულისხმობს რეინვესტირების განაკვეთუის იგივეობას. თითქოს დადებითი ფულადი ნაკადების იგივე განაკვეთით რეინვესტირება პრობლემას არ წარმოადგენს, რაც მაღალი IRR-ის მქონე პროექტების შემთხვევაში არაადეკვატური დაშვებაა.

თუმცა უძრავი ქონებაში ინვესტიციების შემთხვევაში, მისი სტაბილური და მოკრძალებული ბუნებიდან გამომდინარე ხშირად იყენებენ IRR-ს. ამასთან საინტერესოა რომ IRR-ის დანახვა შესაძლებელია მის შემადგენელ კომპონენტებად:

1. ძირითადი უკუგება;
2. უკუგება რომელიც მოაქვს იჯარის ზრდას;
3. კაპიტალური უკუგება – (კაპიტალიზაციის განაკვეთის ცვვლილების შედეგი)

ქვემოთ მოცემულია მაგალითი, აქტივის 10 წლიანი ჭერის პერიოდით:

მაგალითში მოცემულია IRR (10.3%) და მისი დაშლა კომპონენტებად. საბაზისო შემთხვევაში, ყოველწლიური ქირა იზრდება 2%-ით, ხოლო კაპიტალიზაციის განაკვეთი იცვლება საწყისი 9%-დან საბოლოო 10%-მდე. კაპიტალიზაციის განაკვეთი ეყრდნობა მომდევნო წლის ქირას, და განსაზღვრავს ქონების სარეალიზაციო ფასს.

პირველი შემადგენელი არის ძირითადი უკუგება – ანუ უკუგება ქირის ზრდისა და კაპიტალიზაციის განაკვეთის ცვლილების გარეშე – 9%.

შემდეგ ეტაპზე მოცემულია მხოლოდ ზრდის ეფექტი. აქ იჯარის ზრდის განაკვეთი ჩადებულია, მაგრამ გათვალისწინებული არ არის ის ნეგატიური გავლენა რაც კაპიტალიზაციის განაკვეთის ზრდას მოაქვს. IRR = 11%;

და ბოლო ვერსიაში, ჩადებული არ არის ზრდა, და ნაჩვენებია მხოლოდ კაპიტალიზაციის განაკვეთის ზრდის შედეგად მიღებული ეფექტი:

Excel File – IRR Decomposition

წყარო:

Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz