როცა უძრავი ქონება გრძელვადიანი კონტრაქტით არის გაქირავებული, ფულადი ნაკადების დისკონტირებისთვის დამქირავებლის სესხის განაკვეთს იღებენ (ლოგიკურია).
იგივე განაკვეთი შეიძლება ავიღოთ ყოველი მომდევნო კონტრაქტის ფარგლებს შიგნით წარმოქმნილი ნაკადების დისკონტირებისთვის. მაგალითად, თუ ვიცი რომ 10 წლის შემდეგ მექნება ახალი 10 წლიანი კონტრაქტი, მაშინ იმ ახალი კოტრაქტის შიგნით აღებული სავარაუდო თანხების დისკონტირებისთვის შემიძლია დამქირავებლის სესხის მიმდინარე განაკვეთი გამოვიყენო (Intra-lease discount rate). ეს განაკვეთი გამოდგება ნაკადების მე-20-დან მე-11 წლამდე ჩამოსაყვანად, მაგრამ რა განაკვეთი გამოვიყენო მე-11 წლიდან თანხების დღემდე დისკონტირებისთვის? რადგან სხვაა კონტრაქტის შიგნით არსებული ნაკადების რისკი, და სხვაა ახალი კონტრაქტის სავარაუდო ფასთან დაკავშირებული რისკი.
ანუ, კიდევ ერთხელ, – თუ ყოველ 10 წელიწადში ვდებ 10 წლიან კონტრაქტს, და ამ კონტრაქტების შიგნით დისკონტირებისთვის ვიყენებ შესაბამისი იპოთეკური სესხის განაკვეთს, ვიღებ დისკონტირებული თანხების ნაკადების მიდევრობას 10 წელიანი შუალედებით. მაგრამ ამ თანხების დღევანდელ დღემდე დისკონტირება დაბალი სასესხო საპროცენტო განაკვეთით არ იქნება მართებული, რადგან ბუნდოვანია ახალი კონტრაქტების ტარიფები. დისკონტირების განაკვეთი შესაბამის რისკს უნდა ასახავდეს. ამ განაკვეთის გამოყვანა კი შესაძლებელია საბაზრო მონაცემებზე დაკვირვებით.
ფორმულები ცოტა რთულია, მაგრამ ლოგიკა საკმაოდ მარტივი: ჩვენ ვიცით, რომ ქონების ღირებულების დათვლა ხდება Intra & Inter lease განაკვეთების გამოყენებით (უფრო დეტალურად). ანუ ერთი განტოლება გვაქვს ორი უცნობით, – 1. ქონების ღირებულება და 2. Inter-lease განაკვეთი.
მეორე განტოლების მისაღებად, შემოგვაქვს ახალი პარამეტრი – კაპიტალიზაციის განაკვეთი, რომელიც დაკვირვებადია და ხელმისაწვდომია კვლევებით. რადგან შეგვიძლია დავინახოთ ანალოგიური ქონებების Cap Rate და ვიცით პირველი კონტრაქტის საწყისი ქირა, შეგვიძლია ქონების ღირებულებაც დავთვალოთ. ანუ ვიღებთ მეორე განტოლებას, სადაც ერთი უცნობია.
მეორე განტოლების შედეგს ვსვავთ პირველ განტოლებაში და ვიღებთ Inter-Lease Discount Rate-ს.
დიაგრამაზე ვიწყებებთ ბოლოდან:
ციფრებში ასე გამოიყურება:
Excel Model: Inter-Lease Discount Rate
ადაპტირებულია წყაროდან:
Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz