უძრავ ქონებაში ინვესტირების სპეციფიკა განსხვავდება როგორც ფასიანი ქაღალდების ბაზრის ოპერაციებისგან, ისე კორპორატიული კაპიტალის ბიუჯეტირების გადაწყვეტილებისგან, უფრო სწორად ამ ორის ნაზავს წარმოადგენს.
- ერთის მხრივ, ინვესტირება უძრავ ქონებაში გავს კორპორაციულ საინვესტიციო გადაწყვეტილებებს პროექტებში, ფიქსირებულ აქტივებში, საწარმოო ხაზებში, მარაგებში და ა.შ… ყველა ასეთი გდაწყვეტილება, ისვე როგორც უძრავ ქონებაში ინვესტირების შემთხვევაში, განიხილება გენერირებული ფულადი ნაკადების შეფასების კუთხით. თუმცა კორპორატიული აქტივები არ არიან ისეთივე ლიკვიდურნი. უძრავი ქონებისთვის ყოველთვის არსებობს გამართული და ფუნქციონირებადი ბაზარი;
- მეორეს მხრივ, უძრავი ქონების ბაზარი არ არის ისეთივე ეფექტური როგორიც ფასიანი ქაღალდების ბაზარი. ის ვერ რეაგირებს ისევე სწრაფად ახალ ინფორმაციაზე, და ამიტომ აქ მეტია არბიტრაჟის შესაძლებლობები.
- და მესამეც, – უძრავ ქონებაში ინვესტირება შესაძლებელია როგორც პირდაპირ ასევე ირიბად, REIT-ების გავლით.
რას გვაძლევს ეს განსხვავება პრაქტიკაში?
იმის გამო რომ უძრავი ქონება ერთის მხრივ გავს საწარმოო ფაქტორს, ხოლო მეორეს მხრივ ფასიან ქაღალდს, მისი შეფასება შესაძლებელია როგორც საბაზრო ფასით (Market Value) ასევე ფულადი ნაკადების დისკონტირებით (Investment Value), რომლებიც შეიძლება ემთხვეოდეს ან არ ემთხვეოდეს ერთმანეთს. დააკვირდით, რომ ერთი მოცემულია ბაზრის მიერ, მეორე ეფუძნება ინვესტორის პროგნოზებს.
ვიცით რომ ჩვენი მიზანი ინვესტიციის გაკეთებისას NPV-ს მაქსიმიზაციაა. როცა ორივე მეთოდით დათვლილი NPV, დადებითია მაშინ არ გვაქვს პრობლემა, – ინვესტიციას ვაკეთებთ. მაგრამ რა ხდება როცა ერთი დადებითია და მეორე უარყოფითი?
დავუშვათ NPV (IV) < 0 < NPV (MV). ანუ, თქვენ მიაგენით ქონებას, რომელიც რაღაც მიზეზის გამო საბაზროზე იაფად იყიდება ანუ NPV (MV) დადებითია. მაგრამ ფულადი ნაკადების დისკონტირების შემდეგ აღმოაჩინეთ რომ NPV (IV) უარყოფითია. ეს იმას ნიშნავს, რომ თქვენ არ ხართ ამ უძრავ ქონებზე მორგებული მყიდველი, თქვენი ექსპერტიზა არ არის საკმარისი იმისთვის რომ საბაზრო ფასი გაამართლოთ. თუმცა მეორეს მხრივ შეგიძლიათ იყიდოთ და მალევე გაყიდოთ...
უფრო მეტია თავსატეხი როცა სიტუაცია პირიქითაა, ანუ NPV (IV) > 0 > NPV(MV). თქვენი გათვლებით ინვესტირება დადებით NPV-ს მოგიტანთ, თუმცა ქონებას საბაზრო ფასზე ძვირად გთავაზობენ. რა უნდა ქნათ?
ქვემოთ, დააკვირდით მოთხოვნა მიწოდების დიაგრამას, სადაც საბაზრო წონასწორობა ყალიბდება მოთხოვნისა და მიწოდების საფუძველზე, წონასწორულ ფასში (MV).
როცა ბაზარი გამართულია, საბაზრო ფასის წონასწორობა ყალიბდება. მიუხედავად იმისა რომ არსებობენ ადამიანები, რომლებსაც უღირთ წონასწორულ ფასზე უფრო მეტის გადახდა, ისინი მაინც არ გადაიხდიან რადგან შეუძლიათ იყიდონ წონასწორულ ფასში. ასევე მეორეს მხრივ, როცა არსებობენ მფლობელები, რომლებსაც უღირთ საბაზროზე უფრო ნაკლებ ფასში გაყიდვა, ისინი მაინც არ გაყიდიან რადგან შეუძლიათ საბაზრო ფასში გაყიდვა…
მაგრამ უძრავი ქონების ბაზარი ასეთი გამართული არ არის, ამიტომ შეიძლება შეხვდნენ ერთმანეთს ადამიანები ვისაც საბაზროზე მეტის გადახდა უღირთ, მათ ვისაც საბაზროზე ნაკლებად გაყიდვაც მომგებიანია. და აქ ჩნდება დადებითი NPV ინვესტიციის განხორციელების შესაძლებლობები.
ქვემოთ მოცემულია სიმულაცია, რომელიც აჩვენებს, რომ მოთხოვნა მიწოდების მიერ გენერირებული წონასწორობის ფასის არსებობის მიუხედავად, კონკრეტული გარიგებები შეიძლება შედგეს საბაზრო ფასისგან განსხვავებული პირობებით:
Excel Model – Supply-Demand Simulation
პ.ს.
თუმცა არბიტრაჟის არსებობის შესაძლებლობას რომანტიულად არ უნდა შევხედოთ. აქ გარდა იმისა რომ ბაზარი ისეთივე გამართულად არ მუშაობს, როგორც ფასიანი ქაღალდების შემთხვევაში მნიშვნელოვანია ორი მომენტი:
- ბევრია დამოკიდებული ინვესტორის ექსპერტიზაზე, და შესაძლებლობაზე უფრო ეფექტურად გამოიყენოს კონკრეტული აქტივი – მაგალითად, REIT-ების საბაზრო ფასი დაახლოებით 2-2.5 ჯერ მეტია ხოლმე მათ ხელში არსებული წმინდა აქტივების საბაზრო ფასზე, იმიტომ რომ მათ შეუძლიათ დივერსიფიკაცია, დროული რეალიზაცია, ახალი შესაძლებლობის სწრაფი გამოყენება, ქმნიან ზრდის იმედებს და სტაბილურ დივიდენდებს…
- რადგან ბაზარი ინფორმაციაზე რეაგირებას დიდი დრო ანდომებს, ტრენდული ცვლილებები უფრო პროგნოზირებადია, და ეს პროგნოზები საბაზრო ფასებში ასახვას ჰპოვებენ. ამიტომ არბიტრაჟული გარიგებების გადახრა საბაზრო ფასებიდან არც ისე დიდია ხოლმე, – (5%-15% ის ფარგლებში მერყეობს ერთი სტანდარტული გადახრა)*
ადაპტირებულია წყაროდან:
*Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz