როცა რისკისა და უკუგების დიაგრამაზე საუბრობენ, ხშირად რისკის კომპონენტი თეორიულად აღიქმება ხოლმე. ამ ჩანაწერში ვაჩვენებ მათემატიკურად როგორ არის ფინანსური ლევერეჯი და რისკი ერთიდაიგივე (სხვა თანაბარ პირობებში), როგორ ცვლის უძრავი ქონების დალევერეჯება საშუალოდ მოსალოდნელ უკუგებას და ამასთანავე ამ მოსალოდნელი უკუგების ბუნდოვანების დიაპაზონს თავისი თავის პროპორცულად.
ქვემოთ ცხრიშლი, პირველ ნაწილში მოცემულია საბაზისო დაშვებები, ხოლო მეორე ნაწილიში ნაჩვენებია თუ როგორ ცვლის ლევერეჯი უძრავი ქონების უკუგებას. ანუ პირველი სვეტი აჩვენებს რომ ვიყიდე უძრავი ქონება, გავაქირავე და ერთი წლის შემდეგ გავყიდე. შედეგად მივიღე 10%-ანი უკუგება. საიდანაც 8% ქირიდან არის ხოლო 2% უძრავი ქონების გაძვირებისგან.
მეორე სვეტი კი აჩვენებს იგივე ოპერაციას, თუმცა ამ შემთხვევაში უძრავი ქონების 60% დავაფინანსე 8%-ანი სესხით. ჩემი უკუგება 13%-მდე გაიზარდა. მაგრამ ეს უფასოდ არ მომხდარა. გაიზარდა რისკიც.
დავუშვათ, 800$-ის ნაცვლად 700$-ად, ან 900$-ად გავაქირავე, ხოლო უძრავი ქონების 2%-ანი გაძვირების ნაცვლად ფასი დაეცა 8%-ით, ან სულაც ფასმა 12%-ით მოიმატა (ანუ 10%-ანი გადახრა მოლოდინისგან). რა ხდება მაშინ ?
ქვემოთ ზედა ორი ცხრილი აჩვენებს როგორია ჩემი უკუგების ბუნდოვანების დიაპაზონი თუ უძრავი ქონება ლევერეჯის გარეშე ვიყიდე, ხოლო ქვედა ორი ცხრილი აჩვენებს 2.5-ანი ლევერეჯით ნაყიდი უძრავი ქონების უკუგების ბუნდოვანების დიაპაზონს.
დააკვირდით რომ ქვედა მარჯვენა ცხრილის გაყოფა ზედა მარჯვენა ცხრილზე ზუსტად 2.5-ია:
საბოლოო ჯამში რისკისა და უკუგების ასეთ დიაგრამას ვიღებთ:
თუ ცოტა უფრო გავართულებთ, ვაღიარებთ იმას რომ არც სესხია ურისკო, და შესაძლებელია უკუგებამ მისი დაფარვაც ვერ უზრუნველყოს, მაშინ შეგვიძლია დიაგრამს დავამატოთ ურისკო საპროცენტო განაკვეთი და რისკის პრემიუმის დახრის კუთხე გავზარდოთ:
Excel File – RE Risk & Leverage
ადაპტირებულია წყაროდან:
Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz