WACC-ის ფორმულას უძრავი ქონების ინვესტიციების მიმართაც გამოიყენებენ, მაგრამ აქ ჩვეულებრივი კორპორაციებისგან განსხვავებით საგადასახადო კომპონენტი ამოღებულია, რადგან REIT-ები არ იბეგრებიან მოგების გადასახადით.
ამ ფორმულაში განსაკუთრებული არაფერია, ის უბრალოდ სესხის და კაპიტალის უკუგების შეწონვას აკეთებს, მაგრამ რაც საინტერესოდ მომეჩვენა არის ის რომ ამ შეწონვით დადებით და უარყოფით Cash-on-Cash ლევერეჯებზე გავდივართ.
პირველ რიგში დააკვირდით ცხრილს, სადაც პირველ ნაწილში მოცემულია დაშვებები, მეორე ნაწილში კი ნაჩვენებია მოცემული ლევერეჯის შემთხვევაში როგორ ნაწილდება საოპერაციო და კაპიტალური უკუგება კრედიტორსა და კაპიტალის მფლობელს შორის:
ერთი ნიუანსი: აქ საუბარია ქეშზე, ამიტომ გათვალისწინებულია სესხის ამორტიზაციის ნაწილიც, ანუ მიუხედავად იმისა რომ სესხის ფასი 6%-ია, ბანკს კიდევ ერთი პროცენტი მიაქვს საოპერაციო შემოსავლებიდან ძირის დასაფარად, სამაგიეროდ კაპიტალური შემოსავლებიდან აღარ მიაქვს.
ეხლა თუ ამ ზედა ცხრილის შუა სვეტს ჰორიზონტალურად გადავაბრუნებთ, და ლევერეჯის ცვლილებას დავაკვირდებით შევნიშნავთ რომ საოპერაციო (ქირის) შემოსავლები ლევერეჯის ზრდასთან ერთად იზრდება. ანუ ლევერეჯი ზრდის საოპერეაციო ქეშს. ამას ეძახიან დადებით Cash-on-Cash ლევერეჯს.
ეხლა ვნახოთ რა მოხდება იმ შემთხვევაში თუ სესხის ფასი 6%-ის ნაცვლად 8%-ი იქნება?
როგორც ხედავთ აქ, ლევერეჯის ზრდის შედეგად საოპერაციო ქეში მცირდება… აი ასეთ გავლენას ახდენს სესხის საპროცენტო განაკვეთის მცირედით ცვლილება ქეშზე…
Excel File – Cash-on-Cash Leverage
წყარო:
Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz
პ.ს.
უფრო მეტი დადებითი და უარყოფითი ლევერეჯის შესახებ შეგიძლიათ ნახოთ აქ: Positive vs Negative Leverage in Real Estate, – განხილულია IRR-ის ჭრილში ჯამური უკუგება (არა მხოლოდ საოპერაციო/ქირა) და ნაჩვენებია რომ არსებობს ოპტიმალური სესხის პროცენტი რომლისთვისაც, ლევერეჯის ზომა გავლენას აღარ ახდენს კაპიტალის უკუგების მაჩვენებელზე.