ცვეთის საგადასახადო დანაზოგი უძრავ ქონებაში

უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას მნიშვნელოვანი ყურადღება ექცევა ცვეთით მიღებულ საგადასახადო დანაზოგს (Depreciation Tax Shield - DTS), და ამასთან ეს დანაზოგი უფრო ღირებული ხდება ფინანსური ლევერეჯის გამოყენების შემთხვევაში.

ქვემოთ ცხრილში, მარცხენა ორი სვეტი აჩვენებს გადასახადამდე და გადასახადის შემდგომ ფულადი ნაკადის IRR-ს ქონების სესხის გარეშე ყიდვის შემთხვევაში, ხოლო მარჯვენა ორი სვეტი აჩვენებს 75%-ის სესხით დაფინანსების შემთხვევას.

დააკვირდით რომ მარჯვენა შემთხვევაში განსხვავება გადასახადებამდე და გადასახადებს შემდგომი ნაკადების IRR-ებს შორის უფრო მცირეა ვიდრე მარცხენა შემთხვევაში (თანაფარდობა 72% vs 87%):

ამ მოვლენაში მთავარი როლი ცვეთის ხარჯების გავლენას ენიჭება, რადგან თუ მათ გავანულებთ ასეთ სურათს მივიღებთ:

პ.ს.

რატომ არ მახვილდება Depreciation Tax Shield-ზე ასეთი ყურადღება როცა კორპორაციის შეფასებას ვაკეთებთ?

1. კორპორაციის შეფასებისას ყველა Tax Shield-ზე გამახვილდება ყურადღება თუ WACC-ის დათვლისას Operating Cash Tax Rate-ს გამოვიყენებთ, თუმცა რადგან ამის დავთლა შედარებით რთულია და დიდ სხვაობას არ იძლევა ძირითადად Effective Tax Rate-ს იყენებენ ხოლმე - უფრო დეტალურად: Operating Cash Taxes.
2. კორპორაციებისგან განსხვავებით აქ ცვეთა მნიშვნელოვანი წონის პარამეტრია რადგან საქმე გვაქვს სრულად მატერიალურ აქტივთან. ამასთან, მიუხედავად იმისა რომ ამ აქტივის გადაფასება REIT-ებში რეგულარულად ხდება, ცვეთის პარამეტრების ცვლილების საშუალებას საგადასახადო კანონმდებლობა არ იძლევა. ეს მომენტი იძლევა ღირებულებით დისბალანსს მყიდველსა და გამყიდველს შორის - მყიდველს შეუძლია ახალი (გაზრდილი) ღირებულებით გაცვითოს აქტივი.

ქსელის ფაილი: Excel File - DTS

წყარო:

Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz