passive-income
-
უძრავ ქონებაში ინვესტირების სპეციფიკა განსხვავდება როგორც ფასიანი ქაღალდების ბაზრის ოპერაციებისგან, ისე კორპორატიული კაპიტალის ბიუჯეტირების გადაწყვეტილებისგან, უფრო სწორად ამ ორის ნაზავს წარმოადგენს. რას გვაძლევს ეს განსხვავება პრაქტიკაში? იმის გამო რომ უძრავი ქონება ერთის მხრივ გავს საწარმოო ფაქტორს, ხოლო მეორეს მხრივ ფასიან ქაღალდს, მისი შეფასება შესაძლებელია როგორც საბაზრო ფასით (Market Value) ასევე ფულადი ნაკადების დისკონტირებით (Investment Value),…
-
როცა უძრავი ქონება გრძელვადიანი კონტრაქტით არის გაქირავებული, ფულადი ნაკადების დისკონტირებისთვის დამქირავებლის სესხის განაკვეთს იღებენ (ლოგიკურია). იგივე განაკვეთი შეიძლება ავიღოთ ყოველი მომდევნო კონტრაქტის ფარგლებს შიგნით წარმოქმნილი ნაკადების დისკონტირებისთვის. მაგალითად, თუ ვიცი რომ 10 წლის შემდეგ მექნება ახალი 10 წლიანი კონტრაქტი, მაშინ იმ ახალი კოტრაქტის შიგნით აღებული სავარაუდო თანხების დისკონტირებისთვის შემიძლია დამქირავებლის სესხის მიმდინარე განაკვეთი გამოვიყენო (Intra-lease…
-
უძრავ ქონებას აქვს სასიცოცხლო ციკლი, ის იქმნება, ძველდება, ცვდება და ხელმეორედ შენდება… ამის გამო ინვესტორები მთლიან ქონებას ორ ნაწილად ხედავენ – მიწის ღირებულება და შენობის ღირებულება. ასეთი ანალიზი მნიშვნელოვან მიგნებებს იძლევა, როგორც ქონების ღირებულების, ისე ქირების ზრდის ტემპების შესაფასებლად. შევეცდები ეს საინტერესო დიაგრამა განვმარტო: რა მიგნებას იძლევა ასეთი ანალიზი: ვნახოთ კონკრეტული ციფრები: როგორც ზემოთ ჩანს,…
-
მონოცენტრული ქალაქის მოდელი, მიუხედავად იმისა რომ ძალიან გამარტივებულია, იძლევა საინტერესო მიგნებებს იმის შესახებ თუ როგორ ყალიბდება ქალაქი, რა გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ფასებზე – ლოკაცია, ტერიტორიული ზრდა, პოპულაციის ზრდა და ა.შ. მოდელში აღებულია, რომ ქალაქს აქვს წრიული ფორმა და მხოლოდ ერთი ცენტრალური ტერიტორია, სადაც შესაძლებელია ურბანული სერვისის მიღება. ქალაქის ირგვლივ კი არის სასოფლო სამეურნეო მიწები.…
-
4 კვადრატის დიაგრამა აღწერს უძრავი ქონების სექტორში მოქმედი ძალების სისტემას. დეველოპერული სექტორის ურთიერთქმედება კაპიტალისა და ფართობის ბაზრებთან ქმნის გრძელვადიან წონასწორობას. წყარო: Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz ეს მოდელი კარგად აღწერს სექტორის დინამიკას და ხსნის ბაზარზე ბუშტების წარმოქმნის გარდაუვალობას. მოთხოვნის მოულოდნელი ზრდის გავლენა მაგალითად, წარმოიდგინეთ…
-
რისკების დივერსიფიკაცია ხშირად არის ფაქტორი რის გამოც უძრავ ქონებაში ხდება ინვესტირება. ქვემოთ მოცემული გრაფიკები ასახავენ 1978-2009 წლებში ორი პორთფელის ეფექტურობის საზღვრებს (Efficient Frontier). ვერტიკალურ ღერძზე არის მოცემული კვარტალური უკუგება, ჰორიზონტალურზე რისკის დიაპაზონი. აქციები და ობლიგაციები აღებულია S&P500-დან, ხოლო უძრავ ქომებაში იგულისხმება NCREIF ინდექსი. ამ სურათის დანახვა საინტერესოა იმიტომ, რომ როგორც ჩანს უძრავი ქონების დამატება მნიშვნელოვნად…
-
როგორც ნებისმიერი სხვა შემოსავლიანი აქტივის შემთხვევაში, უძრავი ქონების ჩანაცვლებას აზრი აქვს მაშინ თუ მისგან ამოღებული თანხის ინვესტირება შესაძლებელია უკეთესი უკუგებით იგივე რისკის მატარებელ აქტივში. უფრო სწორად როცა ამის მოლოდინი არსებობს. ყიდვა გაყიდვის ტრანზაქციები დიდ წილად გამოწვეული შეიძლება იყოს მყიდველსა და გამყიდველს შორის განსხვავებული მოლოდინებით, თუმცა ამავე დროს შესაძლებელია არსებობდეს ერთნაირი მოლოდინები, მაგრამ განსხვავებული მფლობელის ხელში…
-
ამ ჩანაწერში მინდა ვაჩვენო რამდენად მგრძნობიერე შეიძლება იყოს უძრავი ქონების გრძელვადიანი ღირებულება მოკლევადიანი შოკების მიმართ. შოკებში ვგულისხმობ დაუგეგმავ ცვლილებებს როგორც უძრავი ქონების მოთხოვნა-მიწოდებაში, ასევე კაპიტალის ბაზრზე არსებულ საპროცენტო განაკვეთებში. დაუგეგმავი ცვლილებები უძრავი ქონების ბაზარზე დავუშვათ, გვაქვს უძრავი ქონება, რომლიდანაც წელიწადში ნეტო შემოსავალი არის 100,000$. ველოდებით რომ ყოველწლიურად შემოსავალი მოიმატებს 3%-ით, და კაპიტალის ბაზრიდან გამომდინარე, მოთხოვნილი…
-
არსებობს შემოსავლიანი უძრავი აქტივის შეფასების მარტივი და პროფესიონალური მეთოდები. მარტივი მეთოდები ძირითადად გულისხმობენ მსგავსი აქტივების ტრანზაქციების მცირე ადაპტაციებით საბაზრო ფასის დადგენას… ეს შეიძლება მოხდეს დანახარჯების, გაყიდვის ტრანზაქციების, ან ქირა/ფასის მამრავლის შედარებით. თუმცა სხვაა მიმდინარე საბაზრო და სხვაა სამართლიანი, ანუ გრძელვადიანი საბაზრო ფასი. სამართლიანი ფასის დადგენა, როგორც ორგანიზაციის შემთხვევაში, ხდება ფულადი ნაკადების დისკონტირებით, თუმცა აქ თავისი…
-
ძირითადი ფორმულა, რომელიც უძრავ ქონებაში ინვესტირებას ასტიმულირებს ასეთია: რადგან უძრავი ქონების შეძენა შესაძლებელია მაღალი ლევერეჯით, იქმნება ინვესტირებულ საკუთარ კაპიტალზე მაღალი მოგების გაკეთების შესაძლებლობა. მაგალითად, თუ ფასების მოსალოდნელი წლიური ზრდა 3%-ია, ხოლო სესხის წილი გადახდილ ღირებულებაში 80%, მაშინ საკუთარი კაპიტალის ღირებულების ზრდის მოლოდინი 15%-ს წარმოადგენს. საქართველოს შემთხვევაში კი წარმოუდგენლად მომგებიან შესაძლებლობასთან გვაქვს საქმე. მაღალი კონკურენციის გამო,…
You must be logged in to post a comment.