DiPasquale-Wheaton 4-Quadrant Model: Interactive Guide

რატომ შეიძლება უძრავი ქონება ძვირდებოდეს მაშინ, როცა ქირა თითქმის არ იცვლება? და რატომ იწვევს მოთხოვნის მკვეთრი ზრდა ქირის მყისიერ ცვლილებას, გრძელვადიანად კი განსხვავებულ შედეგს? DiPasquale–Wheaton-ის ოთხკვადრანტიანი მოდელი ამ კავშირებს ფართობის ბაზრის, ქონების შეფასებისა და მშენებლობის ურთიერთქმედებით ხსნის.

მოდელი ერთმანეთისგან განასხვავებს უკვე არსებულ ფართობის მარაგს და ახალი მშენებლობის ნაკადს. ეს განსხვავება არსებითია: ქირა და ქონების ღირებულება შეიძლება შეცვლილ პირობებს გამოეხმაუროს მაშინაც, როცა არსებული მარაგი ჯერ უცვლელია.

ვიდეო 1: რა ხდება უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდისას?

ეს ორწუთიანი ანიმაცია აჩვენებს, როგორ მოქმედებს მოთხოვნის ზრდა ქირაზე, ქონების ღირებულებაზე, მშენებლობის სტიმულსა და ფართობის გრძელვადიან მარაგზე. ნახეთ მაგალითი, შემდეგ კი ქვემოთ მოცემული ინტერაქტიური მოდელი გამოსცადეთ.

ვიდეო 2: რა ხდება კაპიტალიზაციის განაკვეთის შემცირებისას?

მეორე ანიმაციაში კაპიტალიზაციის განაკვეთი მცირდება: 6%-დან 5%-მდე. ქირა თავდაპირველად უცვლელია — $120/მ² წელიწადში, ხოლო ქონების ფასი იზრდება: $2,000-დან $2,400/მ²-მდე. მაღალი ფასი მშენებლობის სტიმულს აძლიერებს; ფართობის მარაგის ზრდასთან ერთად ქირა მცირდება და მოდელი ახალ გრძელვადიან წონასწორობას აღწევს.

როგორ უკავშირდება ერთმანეთს ოთხი კვადრანტი

• ფართობის ბაზარი — ზედა მარჯვენა კვადრანტი. ქირას მოთხოვნა და არსებული ფართობის მარაგი განსაზღვრავს. უცვლელი მოთხოვნისას მეტი ფართობი დაბალ ქირას ნიშნავს; ფიქსირებული მარაგისას კი ძლიერი მოთხოვნა ქირას ზრდის.
• ქონების ბაზარი — ზედა მარცხენა კვადრანტი. წლიური წმინდა ქირა ქონების ღირებულებად კაპიტალიზაციის განაკვეთის მეშვეობით გარდაიქმნება: P = R / i. იმავე ქირის პირობებში დაბალი კაპიტალიზაციის განაკვეთი მაღალ ფასს ნიშნავს.
• მშენებლობა — ქვედა მარცხენა კვადრანტი. ქონების ფასი მშენებლობის ხარჯებს ედარება. ხარჯებთან შედარებით მაღალი ფასი მშენებლობის სტიმულს აძლიერებს; თუ ფასი მოდელში გათვალისწინებულ მინიმალურ ხარჯსაც ვერ ფარავს, სტიმული ნულამდე ეცემა.
• მარაგის ცვლილება — ქვედა მარჯვენა კვადრანტი. ახალი მშენებლობა ფართობის მარაგს ზრდის, ცვეთა კი ამცირებს. გრძელვადიან წონასწორობაში მშენებლობა ცვეთით დაკარგულ ფართობს ანაცვლებს: C = δS.

დახურული კონტური ოთხ ურთიერთშეთანხმებულ მნიშვნელობას აკავშირებს: ქირას, ფასს, მშენებლობასა და მარაგს. უშუალო რეაქციის დროს მარაგი ჯერ ფიქსირებულია, ამიტომ ის ახალ, სრულ გრძელვადიან წონასწორობას არ ქმნის.

გამოსცადეთ მოდელი

აირჩიეთ Demand change (მოთხოვნის ცვლილება) და მიუთითეთ +20%. საწყისი მდგომარეობის სანახავად დააჭირეთ Run scenario-ს, შემდეგ კი კავშირებს Next-ით მიჰყევით. მოთხოვნის 20%-იანი ზრდა ნიშნავს 20%-ით მეტ სასურველ ფართობს საწყისი ქირის პირობებში; ეს არც ქირის და არც უკვე აშენებული ფართობის 20%-იანი ზრდა არ არის.

სხვა ქეისებით ცალკე შეისწავლეთ cap rate change — კაპიტალიზაციის განაკვეთის ცვლილება, ან construction cost change — მშენებლობის ხარჯის ცვლილება. Combined scenario-ში რამდენიმე პარამეტრი ერთდროულად იცვლება. ახალი ქეისის გასაშვებად შეცვალეთ მონაცემები და ხელახლა დააჭირეთ Run-ს; მხოლოდ ველში აკრეფა მიმდინარე გაკვეთილს არ ცვლის.

ეტაპების დიაგრამების შესადარებლად გაშალეთ Study each step, ან სცენარის გაშვების შემდეგ აირჩიეთ Download lesson PDF. საერთო საწყისი პარამეტრები მოცემულია განყოფილებაში Baseline assumptions.

შედეგები ორ ეტაპად წაიკითხეთ

უშუალო შედეგი: არსებული ფართობის მარაგი უცვლელია. მშენებლობის ნაჩვენები მაჩვენებელი არის მშენებლობის სტიმული, და არა უკვე დასრულებული ახალი შენობები. სტიმულის ნულამდე დაცემა არსებული მარაგის მყისიერ გაქრობას არ ნიშნავს.

გრძელვადიანი შედეგი: მოდელი ითვლის წონასწორობას, რომელშიც მშენებლობა ცვეთას უტოლდება. ეტაპები ეკონომიკურ კავშირებს ხსნის და გამოთვლილ შედეგებს ადარებს; ისინი არ პროგნოზირებს კორექტირების წლებს, მშენებლობის დაყოვნებას ან ცვლილების სიჩქარეს.

განახლებული დაკვირვებები აშშ-ის მონაცემებზე

ქვემოთ განახლებული გრაფიკები აშშ-ის მონაცემებს ეყრდნობა; პერიოდები და მაჩვენებლების განმარტებები მითითებულია. ისინი მოდელის გვერდით ემპირიულ სურათს აჩვენებს, თუმცა არც მის საილუსტრაციო საწყის პარამეტრებს განსაზღვრავს და არც საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარს აღწერს.

DiPasquale–Wheaton-ის მოდელი: ძირითადი კითხვები

რა არის DiPasquale–Wheaton-ის ოთხკვადრანტიანი მოდელი?

ეს უძრავი ქონების წონასწორობის მოდელია, რომელიც ოთხ შედეგს აკავშირებს: ფართობის ბაზარზე ქირას, ქონების ბაზარზე ფასს, წლიურ მშენებლობასა და ფართობის მარაგს. ოთხი კვადრანტი აჩვენებს, როგორ გადაეცემა ერთ ბაზარზე მომხდარი ცვლილება დანარჩენებს.

როგორ მოქმედებს მოთხოვნის ზრდა ქირასა და ქონების ფასზე?

როცა არსებული მარაგი ფიქსირებულია, ძლიერი მოთხოვნა თავდაპირველად ქირას ზრდის. P = R / i კავშირის გამო მაღალი ქირა ზრდის ქონების ღირებულებასა და მშენებლობის სტიმულს. გრძელვადიანად დამატებითი მარაგი ქირაზე საწყისი ზეწოლის ნაწილს ანეიტრალებს.

რა ხდება კაპიტალიზაციის განაკვეთის შემცირებისას?

უცვლელი ქირის პირობებში დაბალი კაპიტალიზაციის განაკვეთი ქონების ფასს ზრდის, რადგან P = R / i. მაღალი ღირებულება მშენებლობის სტიმულს აძლიერებს; მარაგის ზრდასთან ერთად ქირაზე დაღმავალი ზეწოლა ჩნდება, სანამ მოდელი ახალ გრძელვადიან წონასწორობას მიაღწევს.

რატომ ეწოდება უშუალო მშენებლობას სტიმული?

უშუალო მაჩვენებელი ასახავს, რამდენის აშენების სტიმულს ქმნის ახალი ფასი და ხარჯები დეველოპერებისთვის. ეს დასრულებული ფართობი არ არის. უშუალო რეაქციის დროს არსებული მარაგი უცვლელი რჩება.

წყაროები

• DiPasquale, D. and Wheaton, W. C. (1992), The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework, Real Estate Economics, 20, 181–198.
• Geltner, D. M., Miller, N. G., Clayton, J. and Eichholtz, P., Commercial Real Estate Analysis and Investments. აქედან არის აღებული სტატიაში წარმოდგენილი ოთხკვადრანტიანი დიაგრამა.