DiPasquale-Wheaton-ის 4 კვადრატის დაგრამა

4 კვადრატის დიაგრამა აღწერს უძრავი ქონების სექტორში მოქმედი ძალების სისტემას. დეველოპერული სექტორის ურთიერთქმედება კაპიტალისა და ფართობის ბაზრებთან ქმნის გრძელვადიან წონასწორობას.

1. ზედა მარჯვენა კვადრატში მოცემულია საერთო ფართობის მიწოდებასა და ქირას შორის არსებული კავშირი; რაც მეტია ჯამური ფართობი ბაზარზე, მით ნაკლებია ქირა და პირიქით;
2. ზედა მარცხენა კვადრატში მოცემულია უძრავი ქონების ქირებსა და ფასებს შორის კავშირი. რაც მაღალია ქირა, მით ძვირია უძრავი ქონება და პირიქით;
3. ქვედა მარცხენა კვადრატში მოცემულია უძრავი ქონების ფასებსა და ახალი მშენებლობის ოდენობას შორის კავშირი. რაც მაღალია ფასი მით მეტია ახალი პროექტების განხორციელების მოტივაცია და პირიქით;
4. ქვედა მარჯვენა კვადრატში მოცემულია ახალ მშენებლობასა და საერთო მიწოდებას შორის კავშირი - რაც მეტია ახალი მშენებლობები, მით უფრო ზრდადია საერთო ფართობის რაოდენობა ცვეთის გათვალისწინებით.

წყარო: Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz

ეს მოდელი კარგად აღწერს სექტორის დინამიკას და ხსნის ბაზარზე ბუშტების წარმოქმნის გარდაუვალობას.

მოთხოვნის მოულოდნელი ზრდის გავლენა

მაგალითად, წარმოიდგინეთ რომ მოხდა მოთხოვნის მოულოდნელი მატება. ეს გამოიწვევს ზედა მარჯვენა კვადრატში მრუდის გადაადგილებას მარჯვნინვ, რასაც მოჰყვება ქირის (ზედა მარჯვენა) და შესაბამისი ქონების ფასების (ზედა მარცხენა) მატება, რადგან მოულოდნელი მოთხოვნა მყისიერად ვერ დაბალანსდება მიწოდებით.

ფასების მატება დაასტიმულირებს დეველოპერულ სექტორს (ქვედა მარცხენა), რომელიც შექმნის ახალ მიწოდებას (ქვედა მარჯვენა) და Q გადაადგილდება მარჯვნივ (Q'=>Q''). საბოლოო ჯამში წონასწორობის წერტილი ახალ მრუდზე (ზედა მარჯვენა) ჩამოიწევს ქვემოთ, - ანუ დასტაბილურდება ქონების ფასებიც და ქირებიც..

წყარო: Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz

დიაგრამა აჩვენებს, რომ თუ მოკლევადიან პერიოდში მოულოდნელი მოთხოვნის გამო მოხდა ქირებისა და ფასების ზრდა R1 და P1 დონეებზე, გრძელვადიან წონასწორობაში ისინი დაუბრუნდებიან R** და P** დონეებს, რაც შედარებით რაციონალური ბაზრის შემთხვევაში უნდა აღემატებოდეს R* და P* დონეებს.

თუ დავაკვირდებით, მოდელი აჩვენებს ძირითად გაფართოებას მარჯვნივ და ქვემოთ, რაც იმას ნიშსნავს, რომ ქირისა და ფასების გრძელვადიანი სტაბილურობა უზრუნველყოფილია მიწოდებით.

დაკვირვება

საინტერესოა რომ ისეთ ქვეყნებში, სადაც სადაც მიწის ფართობი შეზღუდული ნაკლებად არის, რეალური ქირები არ იზრდება. ქვემოთ, გრაფიკზე მოცემულია ზოგადი ინფლაციის შედარება, ქირების ინფლაციასთან (Residential Rent Index).

წყარო: Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz

რაც შეეხება იმას თუ რატომ იზრდება უძრავი ქონების ფასები უფრო მეტად ვიდრე ინფლაციაა, ვფიქრობ ამისი ახსნა ზოგადად კაპიტალიზაციის განაკვეთების (Cap-Rates) შემცირების ტენდენციაშია.

წყარო: Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz

კაპიტალიზაციის განაკვეთის მოულოდნელი ცვლილების გავლენა

კაპიტალიზაციის განაკვეთის მოულოდნელი ცვლილებაც ახდენს გავლენას გრძელვადიან წონასწორობაზე. ეს გამოიხატება ზედა მარცხენა კვადრატში მრუდის დახრის კუთხის შეცვლით, რასაც ფასების ზრდასთან და ქირების შემცირებასთან მივყავართ. უფრო სწორად ჯერ ძალიან იზრდება ფასები, მერე მიწოდების გაზრდის გამო სტაბილურდება, თუმცა ვიღებთ ახალ წონასწორობას შემცირებული ქირის დონით.

წყარო:

Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz