როგორც ნებისმიერი სხვა შემოსავლიანი აქტივის შემთხვევაში, უძრავი ქონების ჩანაცვლებას აზრი აქვს მაშინ თუ მისგან ამოღებული თანხის ინვესტირება შესაძლებელია უკეთესი უკუგებით იგივე რისკის მატარებელ აქტივში. უფრო სწორად როცა ამის მოლოდინი არსებობს.
ყიდვა გაყიდვის ტრანზაქციები დიდ წილად გამოწვეული შეიძლება იყოს მყიდველსა და გამყიდველს შორის განსხვავებული მოლოდინებით, თუმცა ამავე დროს შესაძლებელია არსებობდეს ერთნაირი მოლოდინები, მაგრამ განსხვავებული მფლობელის ხელში უძრავი ქონება განსხვავებულ უკუგებას იძლეოდეს (თუნდაც ხელახალი ამორტიზაციის ხარჯებით მიღებული საგადასახადო განსხვავების, ან დივერსიფიკაციის ინტერესების გამო).
როგორ მივიღოთ გადაწყვეტილება?
განვიხილოთ მაგალითი: წარმოიდგინეთ გაქვთ უძრავი ქონება, რომელიც 5 წლის წინ იყიდეთ, და გააქირავეთ, ეხლა კი შეგიძლიათ გაყიდოთ. გაყიდვას მოჰყვება კაპიტალური მოგების გადასახადი და შედეგად 71 000 $-ს მიიღებთ. თქვენი ისტორიული ფულადი ნაკადები გაყიდვის ტრანზაქციის ჩათვლით ესეთი იქნება (BT – Before Tax, AT – After tax):
ანუ თქვენი ისტორიული IRR – 16.25% გამოვა, თუ ქონებას გაყიდით.
ეხლა დავუშვათ გადაწყვიტეთ, რომ არ გაყიდოთ. ეს ნიშნავს რომ უარი უნდა თქვათ 71 000$-ზე. სამაგიეროდ გექნებათ შემოსავლები ქირიდან, და 5 წლის შემდეგ გაყიდვის შემთხვევაში 99 000$. თქვენს მიერ პროგნოზირებული მოლოდინები ასეთი იქნება:
ანუ, მომავლის მოსალოდნელი IRR-15.60%-ია. ეს ნიშნავს იმას, რომ უძრავი ქონების ჩანაცვლების გადაწყვეტილება უნდა მიიღოთ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ახალი ინვესტიცია 15.60%-ზე მეტ უკუგებას გპირდებათ.
თუ ზემოთ მოცემულ მიდგომას განვაზოგადებთ, იგივე კლაკულაციების გაკეთება შეიძლება ყოველი მომდევნო წლისთვის, რაც მოგვცემს ზღვრული უკუგების დათვლის საშუალებას (Marginal Rate of Return – MRR).
ეხლა წარმოიდგინეთ რომ ახალ ქონებაში ინვესტირება გპირდებათ 15.50% IRR-ს. მაშინ მივიღებთ, რომ ქონება ყიდვიდან სადღაც მე-14 წელს უნდა გაყიდოთ:
ამსთან, შესაძლოა დავუშვათ, რომ ახალ ქონებაში ინვესტირებით მოსალოდნელი უკუგება ფიქსირებული განაკვეთის ნაცვლად ზრდადია, წლებთან ერთად. ასეთ შემთხვევაში, გადაკვეთის წერტილი დროში გადმოინაცვლებს:
სრული ექსელის მოდელი რომელიც წიგნის მაგალთიდან ავაწყე აქ არის: Excel File
წყარო:
Real Estate Finance & Investments by William B. Brueggeman; Jeffrey D. Fisher