უძრავი ქონების გაყიდვების დრაივერი

ძირითადი ფორმულა, რომელიც უძრავ ქონებაში ინვესტირებას ასტიმულირებს ასეთია:

• EAHE - Expected Appreciation Rate on Home Equity
• HP - Home Price
• L/V - Loan-to-Value

რადგან უძრავი ქონების შეძენა შესაძლებელია მაღალი ლევერეჯით, იქმნება ინვესტირებულ საკუთარ კაპიტალზე მაღალი მოგების გაკეთების შესაძლებლობა. მაგალითად, თუ ფასების მოსალოდნელი წლიური ზრდა 3%-ია, ხოლო სესხის წილი გადახდილ ღირებულებაში 80%, მაშინ საკუთარი კაპიტალის ღირებულების ზრდის მოლოდინი 15%-ს წარმოადგენს. საქართველოს შემთხვევაში კი წარმოუდგენლად მომგებიან შესაძლებლობასთან გვაქვს საქმე.

მაღალი კონკურენციის გამო, ადგილობრივი დეველოპერები გაყიდვების რისკების დაზღვევის მიზნით საშუალებას იძლევიან, რომ ბინა პირველადი შენატანის გარეშე გრძელვადიანი განვადებით იყიდო, ხოლო როცა შეტანილი თანხა 20%-ს გადააჭარბებს, შესაძლებელია იპოთეური სესხის აღება.

ასეთ წყობას ხელს უწყობს ეროვნული ბანკის რეგულაციებიც დაკრედიტებასთან დაკავშირებით. თუ დეველოპერმა სესხი აიღო, მისი პროექტი სრულად ფინანსირებულია და გაყიდვებიდან მისაღებ ნაკადებზე დამოკიდებული აღარ არის. დეველოპერისთვის უფრო მნიშვნელოვანი ხდება გაყიდვის რისკის დაზღვევა. ამასობაში ბანკი მყიდველის შენატანებს აკვირდება და უფრო იოლად იღებს იპოთეკური დაკრედიტების გადაყვეტილებას....

ამასთან, მშენებარე და დასრულებულ ბინებს შორის ფასების სხვაობა ბუნებრივად დიდია. აქ თამამად შეიძლება დავუშვათ წლიური 8%-ანი ზრდა და 70%-ის სესხით დაფინანსების შემთხვევაში, საკუთარ კაპიტალის ღირებულების ზრდა 27%-ს შეადგენს:

ბუნებრივია აქ უნდა გავითვალისწინოთ სესხის საპროცენტო ხარჯებიც, მაგრამ გამომდინარე დღევანდელი საბაზრო წონასწორობიდან, ეს ხარჯები არსებითი არ იქნება თუ, სესხს მშენებლობის დასასრულისას ავიღებთ და ჩაბარებიდან მოკლე ხანში ქოებას გავყიდით (ან გავაქირავებთ).

პ.ს.

უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას უნდა გვახსოვდეს, რომ საქმე გვაქვს ციკლურ სექტორთან. ე.წ. მათრახის ეფექტის გამო, მიწის ფასების არაადეკვატური გაძვირება ასტიმულირებს ბინების გაძვირებას და პირიქით... სექტორში პერიოდული ბუშტების წარმოქმნა თითქმის გარდაუვალია... ამიტომ რამდენადაც მომხიბვლელია ფასების ზრდის გავლენა უკუგებაზე, იმდენად სახიფათოა მათი შემცირების გავლენა წაგებაზე...

ფორმულა წიგნიდან:

Real Estate Finance & Investments by William B. Brueggeman; Jeffrey D. Fisher