ჩაუღრმავდი ფასეულობას

უძრავ ქონებას აქვს სასიცოცხლო ციკლი, ის იქმნება, ძველდება, ცვდება და ხელმეორედ შენდება… ამის გამო ინვესტორები მთლიან ქონებას ორ ნაწილად ხედავენ – მიწის ღირებულება და შენობის ღირებულება. ასეთი ანალიზი მნიშვნელოვან მიგნებებს იძლევა, როგორც ქონების ღირებულების, ისე ქირების ზრდის ტემპების შესაფასებლად.

შევეცდები ეს საინტერესო დიაგრამა განვმარტო:

• R – არის წერტილი სადაც ხდება რე-დეველოპმნეტი (პირობითად ყოველ 50 წელიწადში);
• Usage Value – აჩვენებს იმას თუ როგორ შეიძლება გაიზარდოს უძრავი ქონების ღირებულება, ლოკაციის მნიშვნელობის ზრდის გამო. წყვეტილი ხაზი აჩვენებს ტრაექტორიას თუ როგორ გაიზრდებოდა უძრავი ქონების ღირებულება, რომ არ ხდებოდეს მისი ცვეთა. პირბითად, თუ ქალაქი ფართოვდება ან დასახლების სიმჭიდროვე იზრდება, ამან უნდა გამოიწვიოს კონკრეტული ლოკაციის მნიშვნელობის და ღირებულების ზრდა (თუმცა ეს ყოველთვის ასე არ ხდება).
• P – ეს არის უძრავი ქონების ჯამური ღირებულება (მიწა + შენობა), რომელიც დროთა განმავლობაში მცირდება და საჭიროებს რე-დეველოპმენტს;
• L და C ორივე მიწის ღირებულებას ასახავს. L-ი უფრო ტრადიციული შეფასებით – რა ეღირებოდა იგივე ლოკაციაზე გაუნაშენიანებელი მიწა… C კი თანამედროვე ფინანსური თვალთახედვითა მოცემული, – რეალური ოფციებიდან გამომდინარე, რაც უფრო მცირდება არსებული შენობის ღირებულება, მით უფრო იზრდება მისი დანგრევის და ახალის აშენების ოფციის ფასი…

რა მიგნებას იძლევა ასეთი ანალიზი:

1. ლოკაციის ღირებულება (Usage Value) წარმოადგენს უძრავ ქონებაზე კაპიტალური მოგების ზედა ზღვარს. ცვეთის გამო, ლოკაციის მნშვნელობა ყოველთვის უფრო მაღალი განაკვეთით იზრდება ვიდრე უძრავი ქონების ღირებულება, რომელიც პერიოდული რე-დეველოპმენტით ეწევა პირველს;
2. თუ დავუშვებთ, რომ ქირა და უძრავი ქონების ფასი ერთმანეთთან კორელაციაშია, მაშინ მივიღებთ, რომ ლოკაციის მნიშვნელობის ზრდის ტემპი ყოველთვის გაასწრებს ქირების ზრდის ტემპს;
3. ლოკაციის მნიშვნელობის ზრდა წარმოადგენს უძრავი ქონების შემოსავლიანობის ზრდის უმნიშვნელოვანეს ფაქტორს.

ვნახოთ კონკრეტული ციფრები:

როგორც ზემოთ ჩანს, თუ დავუშვებთ, რომ რედეველოპმენტი ხდება ყოველ 50 წელიწადში, ყოველ ახალ ეტპზე მიწის ღირებულება წარმოადგენს მთლიანი ქონების ღირებულების 20% და ლოკაციის ჯამური მნიშვნელობა იზრდება წელიწადში 5%-ით, გამოვა რომ ქონების ღირებულების ზრდის ტემპი 1.67%-ი იქნება, ანუ 3.33%-ით უფრო ნაკლები ვიდრე ლოკაციის ღირებულების ზრდა. განსხვავება ზრდის ტემპებში 3.3%/5%, – 67%-ი გამოდის.

ეხლა ვნახოთ სხვადასხვა ხანგამძლეობისა და მიწა/შენობის ღირებულებების თანაფარდობის შემთხვევაში ეს 67%-იანი ჩამორჩენა როგორ იცვლება (Excel File):

ცხრილიდან მკაფიოდ ჩანს, რომ რაც უფრო მაღალია შენობის ხანგამძლეობა (მედეგობა ცვეთის მიმართ) და რაც უფრო დიდია მიწის წილი დეველოპერული პროექტის ბიუჯეტში, მით უფრო მეტად არის მოსალოდნელი როგორც ქონების ჯამური ღირებულების ისე ქირის ზრდა.. და ეს განსხვავება ძალიან მსუყეა…

P.S.

ბოლოს მინდა აღვნიშნო, რომ როცა ცვეთაზე ვსაუბრობთ არ ვგულისხმობთ მხოლოდ მატერიალურ ნაწილს, შენობის ცვეთა შეიძლება იყოს ფუნქციონალურიც (მაგალითად ენერგოეფექტურობის მოთხოვნების ცვლილება), და ეკონომიკურიც (მაგალითად, გარემოს განსხვავებული მიმართულებით განვითარების, ან თუნდაც მეზობელი რაიონების განვითარების გამო შესაძლოა შენობის სტრუქტურა უბრალოდ აღარ შეესაბამებოდეს ლოკაციის საუკეთესო გამოყენების ვერსიას).

ადაპტირებულია წყაროდან:

Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz