მარაგების დენადობის მოდელი აღწერს უძრავი ქონების ბაზრის წონასწორობის დინამიკას და ციკლურობას. (მოდელი ასოცირებულია Kenneth Rosen, William Wheaton, Patric Hendershott და სხვებთან).

ძირითადი მოდელი შედგება ექვსი განტოლებისგან, თუმცა შესაძლებელია მისი მოდიფიცირება (რაც გავაკეთე თბილისის ბაზარზე მოსარგებად). განტოლებების შინაარსი ასეთია:

  1. განაშენიანების განტოლება – ახალი განაშენიანება ხდება იჯარის/ქირის დონის პროპორციულად. ამასთან, თუ იჯარის (შესაბამისად უძრავი ქონების ფასის) დონე რაღაც ნიშნულზე დაბლა დაეცა ახალი მშენებლობები შეწყდება (ანუ რაც მღალია მომგებიანობა, მით მაღალია მოტივაცია); ამასთან მოდელი ითვალისწინებს სექტორის გრძლევადიანობას, და მის რეაქციას იჯარის დონეებზე 3 წლით ავადებს).
  2. ჯამური ფონდის განტოლება – ბაზარზე არსებული ჯამური ფონდი არის ძველისა და ახალი განაშენიანების ჯამი;
  3. მოთხოვნის განტოლება – მოთხოვნა დამოკიდებულია, როგორც ჯამურ საჭიროებაზე (მაგ. ოფისების შემთხვევაში – დასაქმებულთა რაოდენობა), ისე იჯარის დონეზე. კლასიკური წრფივი განტოლებაა თავისი ელასტიურობისა და კვეთის კოეფიციენტებით;
  4. დაკავებული სივრცის განტოლება – დაშვებაა გაკეთებული, რომ დაკავებული სივრცე უდრის გასული წლის მოთხოვნას, რადგან მოთხოვნის დაკმაყოფილება პროცესია და მყისიერად ვერ ხდება;
  5. ვაკანტური წილის განტოლება – ვაკანტური წილი არის ჯამურ ფონდს გამოკლებული დაკავებული ფართობი;
  6. იჯარის ფასის განტოლება – იჯარა დამოკიდებულია ვაკანტური სივრცის ოდენობაზე, თუ ის რაღაც ნორმალურ ნიშნულს აჭარბებს, იჯარის დონე მცირდება და პირიქით.

მოდელის არსი იმაში მდგომარეობს, რომ სექტორის ციკლური ბუნება აჩვენოს. წიგნში მოცემული მაგალითის მიხედვით ასეთ შედეგს ვიღებთ:

ჰორიზონტალურ ღერძზე მოცემულია წლები, ხოლო ვერტიკალური ღერძები მორგებულია საინტერესო განზომილებებს (ქირა -$, საჭიროების ზრდა და მშენებლობა კვ.მ. ვაკანსიის განაკვეთი %-ში). ყვითელი მრუდს (ახალი მშენებლობები), ახასიათებს მკვეთრად ციკლური ხასიათი გამომდინარე ქირებისა და ვაკანტური ფართობების დონეებში მცირე ცვლილებებიდან). გრაფიკების უკან მდგომი ინტუიცია მარტივია, – გრძელვადიანი ბუნების გამო სექტორი ვერ ახდენს მოთხოვნა-მიწოდების წონასწორობაზე მყისიერ რეაქციას და მას უწევს ბაზრის პერიოდული მომარაგება.

თბილისის საცხოვრებელი ბაზარი:

ცვლილებები მოდელში:

  • ჯამური ფონდის განტოლებაში ჩავამატე ცვეთა;
  • მოვახდინე ქირების ტრანსფორმაცია ფასებში, ანუ დავამატე Cap Rate და Rent-Price განტოლებები;
  • დეველოპმენტის განტოლება დავაკორექტირე – რადგან სინამდვილეში, რაც არ უნდა დაეცეს ქირის ფასები, ახალი მშენებლობები არ განულდება. ამიტომ დავუშვი რომ ახალი პროექტების ოდენობა, ქირების რაღაც კონკრეტულ ნიშნულს ქვემოთ ჩამოცდენის შემთხვევაში განახევრდება (განულების ნაცვლად).

დაშვებები:

ქვემოთ ავხსნი დაშვებებში მოცემული ციფრები რატომ შევიტანე, რომელთაგან ზოგი სტატისტიკას ეყრდნობა და ზოგის ინტუიციურია, რასაც შეიძლება არ დაეთანხმოთ. ამის გამო გავაკეთე მოცემულ დაშვევებზე სენსიტიურობის ანალიზიც.

  1. მიწოდების სენსიტიურობა (0.4) – მიწოდების მრუდის დახრის კუთხე ავიღე მოთხოვნის სიმეტრიული, რადგან ვუშვებთ, ფორმულები აღწერენ მიწოდების რეაქციას 3 წლიანი დაგვიანებით, ის ვერტიკალური არ იქნება;
  2. მოთხოვნის სენსიტიურობა (-0.4) – ჩავწერე რაც მივიღე G&T-ის კვლევებში მოცემული სტატისტიკური მონაცემებიდან: https://galtandtaggart.com/ka/reports/research-reports/tbilisi-residential-real-estate-november-2024;
  3. ტექნოლოგია (20 კვ.მ.) – წიგნის ტერმინია და ჩვენს შემთხვევაში ნიშნავს საშუალოდ ერთი სული მოსახლე რა ოდენობის ფართში ცხოვრობს. ამ ციფრს ეყრდნობა მოდელის საწყისი მონაცემები – საიდანაც გამომდინარეობს ჯამური მიწოდება (მოსახლეობის რაოდებობაზე გამრავლებით) და ასევე ჯამური მოთხოვნაც;
  4. მოთხოვნის მრუდის კვეთა (1.5 მლნ. კვ.მ.) – სტატისტიკურად გამოყვანილი ციფრია, რომელიც მოდელს მოერგო, თუმცა შინაარსობრივად ნიშნავს ციფრს, რომელიც აჩვენებს თუ რამდენი იქნება მოთხოვნა მაქსმალურად შესაძლებელი ფასის შემთხვევაში;
  5. იჯარის სენსიტიურობა (0.4) – დავუშვი რომ იგივეა რაც მიწოდების, რადგან ის ასახავს რენტის ფასის მგრძნობელობას ვაკანტური ფართების განაკვეთზე;
  6. იჯარის ნიშნული (8$/კვ.მ.) – აჩვენებს, იჯარას კვადრატულ მეტრზე, რომლის ქვემოთაც დეველოპერები მიწოდებას აცივებენ. რაც დაბალია ქირები ბაზარზე, მით მცირეა გასაყიდი ფასი და მით ნაკლებია ახალი მშენებლობის მოტივაცია.
  7. მიმდინარე (10%) და გრძელვადიანი (6%) კაპიტალიზაციის განაკვეთები; თბილისი პოპულაცია (1.26 მლნ) და მიმდინარე ქირა ერთ კვადრატულ მეტრზე (10$), Copilot-თან საუბრის შედეგად ავიღე, და რადგან ინტუიციას არ ეწინააღმდეგებოდა, დავტოვე (ადგილობრვი კვლევები ქონდა წყაროში მითითებული);
  8. მიმდინარე და ნორმალური ვაკანტური ფართების განაკვეთი (10%) – ინტუიციურად ავიღე. (ფართების რაღაც ოდენობა, ბუნებრივად, მუდმივად დაუსახლებელია).
  9. მოსახლეობის ზრდის განაკვეთი (1%) – ნახევრად სტატისტიკური და ნახევრად ინტუიციური ციფრია, ისტორია – Geostat.ge-დან ავიღე;
  10. საბინაო ფონდის ცვეთა (3.2%) ასე ავიღე – დავუშვი, რომ შენობების 1/4 ამორტიზირებულია და მომდევნო 20 წელიწადში საცხოვრებლად უვარგისი გახდება, ხოლო დანარჩენის ცვეთას საშუალოდ 80 წელი დაჭირდება. თბილისისთვის მაინც მეცოტავა და ერთი პროცენტი დავამატე;
  11. მიმდინარე საშუალო ფასი (1200$/კვ.მ.) – სტატისტიკური ციფრია;
  12. ახალი მშენებლობების მიწოდება (1.5 მლნ-კვ.მ წელიწადში) – ავიღე ახალი სამშენებლო ნებართვების სტატისტიკასთან მიახლოებით. დავუშვი, რომ დაახლოებით წლიური მიწოდება, წლიური საშენებლო ნებართვების ტოლი იქნებაოდა.

შედეგი:

თითოეული პარამეტრი გრაფიკზე მოცემულ საშიშ 780$/კვ.მ-ზე გავლენას ახდენს. ამიტომ გავაკეთე სენსიტიურობის ანალიზი, იმის გასააზრებლად თუ 20%-ანი გადახრები ჩემი დაშვებებიდან რა გავლენას მოახდენდა ამ ციფრზე.

ასეთი შედეგი მივიღე:

რეალობის გადამოწმება:

  1. სენსიტიურობის ანალიზიდან ჩანს რომ ზოგიერთი პარამეტრი დიდ გავლენას ახდენს შედეგზე, მაგალითად თუ დავუშვებთ, რომ ერთ სულ მოსახლეზე მიმდინარე პერიოდში უფრო მეტი ფართია დაკავებული ვიდრე 20 კვ.მ.-ია, ეს მოგვცემს ფრო დიდ საბინაო ფონდსაც და მოთხოვნასაც. შესაბამისად ყოველწლიური მიწოდების პროპორცია არსებულ ფონდთან მაღალი არ იქნება. ეს კი საბოლოო ჯამში უფრო ოპტიმისტურ სურათზე გაგვიყვანს;
  2. მოდელში მოთხოვნის წყარო მოსახლეობის რაოდენობაა, თუმცა ერთ სულ მოსახლეზე შემოსავლების ზრდამ შესაძლებელია გამოიწვიოს უფრო “გაფართოებულ” ცხოვრებაზე მოთხოვნის გაზრდაც. ანუ გაზარდოს ერთ სულ მოსახლზე ფართის პროპორცია, რაც ასევე უფრო ოპტიმისტურ სურათს მოგვცემს.
  3. მოდელში ასევე არ დევს ინფლაცია, რისი ინტეგრაციაც ფასების მრუდის გრძელვადიან დახრის კუთხეს გაზრდიდა, უფრო საიმედო ხედვას მოგვცემდა.

ვფიქრობ ერთი, რაც დანამდვილებით შეიძლება ითქვას, არის ის რომ ეკონომიკური ზრდის მაღალი ტემპების შენარჩუნება და პოპულაციის ზრდის ხელშეწყობა არის აუცილებელი პირობა იმისთვის, რომ სექტორი სტაგნაციის ფაზაში არ გადავიდეს… (ვფიქრობ, წლიური სამშენებლო ნებართვების მოცლობის შემცირება არც რეალურია და არც მართებული).

Excel Model

ადაპტირებულია წყაროდან:

Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz