წარმოიდგინეთ რომ გაქვთ კომერციული უძრავი ქონება, რომელსაც 10 წლიანი, ფიქსირებულ ტარიფიანი, იჯარით აქირავებთ. კონტრაქტის ვადის გასვლის შემდეგ კი უნდა მოახდინოთ კიდევ 10 წლით დაკონტრაქტება, ოღონდ ახალი ფასით. როგორ უნდა შევაფასოთ ასე მიღებული ფულადი ნაკადების და შესაბამისად უძრავი ქონების ღირებულება?

აქ საინტერესოა, რომ გრძელვადიანი კონტრაქტებით გაქირავებული უძრავი ქონების შესაფასებლად დისკონტირების ორ განაკვეთს იყენებენ:

  • Intra-lease rate – დაკონტრაქტებული პერიოდების ფულადი ნაკადების დისკონტირებისთვის – შედარებით დაბალი კოეფიციენტი დაბალი რისკის გამო;
  • Inter-lease rate – კონტრაქტებს შორის მიღებული დისკონტირებული თანხების, მიმდინარე პერიოდამდე დისკონტირებისთვის. უფრო მაღალი განაკვეთი, მაღალი რისკის გამო.

განვიხილოთ მაგალითზე. დავუშვათ რომ უძრავ ქონებას აქირავებთ 2000 $-ად 10 წლით. კონტრაქტის დადებას ვარაუდობთ ერთი წლის შემდეგ. გადახდები დაიწყება წინსწრებით, ანუ თვის დასაწყისში იხდის დამქირავებელი. ასევე ელოდებით ქირების წლიური 2%-ით გაძვირებას და შესაბამისად ამ განაკვეთით ვარაუდობთ ყოველი მომდევნო 10 წლიანი კონტრაქტის ტარიფს.

დაშვებები ასეთია:

გაანგარიშებები (Excel-ის ფაილი მიმაგრებულია ტექსტის ბოლოს):

პირველ ეტაპზე ვითვლით პირველი კონტრაქტის PV-ს, ერთი წლის შემდგომი პერიოდისთვის (რადგან ჩვენ ვვარაუდობთ, რომ პირველი კონტრაქტის დადებას ერთი წელი დაჭირდება), ხოლო პირველი შემოსავალი, ერთი წლის თავზე იქნება.

PV-ს ამ პირველ ფორმულაში, რომელიც აღწერს დაკონტრაქტებულ პეროდს, ვიყენებთ დაბალ დისკონტირების განაკვეთს (6%). რის შედეგადაც ვიღებთ 10 წლიანი ნაკადების დისკონტირებულ ღირებულებას ერთი წლის შემდგომი პერიოდისთვის.

ამის შემდეგ ვახდენთ მიღებული ციფრის დამატებით ერთი წლით დისკონტირებას იმისთვის რომ გავიდეთ დღევანდელ ღირებულებაზე. ოღონდ ამ შემთხვევაში ვიყენებთ შედარებით მაღალ დისკონტირების კოეფიციენტს, რადგან ჩვენს მიერ მითითებული ქირის ტარიფი ვარაუდია და არა გარანტირებული.

ეხლა წარმოიდგინეთ, რომ ასეთი დისკონტირებები 6%-ით ხდება ყოველ 10 წელიწადში, შემდეგ კი ყველა ციფრის დისკონტირება დღევანდელ დღემდე 10%-ით. ამ, ფორმულების გასამარტივებლად გამოიყენება გეომეტრიული პროგრესიის დათვლის ფორმულა და გავდივართ შენობის ღირებულებაზე, რომელიც 327 000 $ გამოდის.

საინტერესოა, როგორ შეიცვლება აქტივის ფასი თუ შევცვლით კონტრაქტის ხანგძლივობას, მაგალითად გავაკეთებთ 5 წლიან კონტრაქტებს? ან კიდევ თუ შეიცვლება სხვაობა დაბალ და მაღალ საპროცენტო განაკვეთებს შორის? ამ კითხვებზე პასუხს ეს ცხრილი იძლევა (ჰორიზონტალ ღერძე აღებულია წლები, ვერდიკალურზე კი სხვაობა საპროცენტო განაკვეთებს შორის):

არანაკლებ საინტერესოა, როგორ შეიცვლება აქტივის ღირებულება თუ კონტრაქტს ინფლაციაზე მივაბავთ? ანუ დავდებთ ისეთ კონტრაქტს, რომლის მიხედვითაც ყოველი ახალი გადახდილი ტარიფი ინფლაციის მიხედვით იზრდება კონტრაქტის შიგნით?

არსებითად, ასეთი კონტრაქტით რისკი არ იზრდება, პირიქით ის უფრო დაზღვეული ხდება იფლაციის რისკისგან, ამიტომ დისკონტირების განაკვეთი ან უფრო დაბალი (რეალური) ციფრით უნდა შევცვალოთ ან ფორმულებში ინფლაციის ნაწილი ჩავამატოთ.

ნომინალური და რეალური ციფრების აღრევა რომ არ მომხდარიყო ინფლაცია ჩავამატე დაშვებებში, და ახალი ცხრილში ვერტიკალურ ღერძე სხვადასხვა ინფლაციის პარამეტრი შევიტანე. ცხრილიდან ჩანს რომ ინფლაციის კონტრაქტში შეტანამ აქტივის ღირებულება მნიშვნელოვნად გაზარდა (10 წლიანი კონტრაქტების 2%-ანი ინფლაციის შემთხვევაში 9.3%-ით):

და ბოლოს,

საინტერესოა რას მივიღებდით, რომ მარტივი Perpetuity ფორმულით წავსულიყავით და ასე არ გაგვერთულებინა ცხოვრება? უბრალოდ, აგვეღო 2%-ანი ზრდა და სრული დისკონტირება გაგვეკეთებინა 10%-ით?

  • მარტივი Perpetuity ფორმულით = 300 000$-ს;
  • კონტრაქტში ინფლაციის ჩადების გარეშე და 10 წლიანი კონტრაქტებით = 327 000$
  • კონტრაქტში 2% ინფლაციით ჩადებით და 10 წლიანი კონტრაქტეებით = 357 000$

როგორც ჩვენი მაგალითის ციფრები აჩვენებენ, არც ისე იაფი ჯდება გამარტივებული ცხოვრება. როგორი იქნება სხვაობა სხვა სპეციფიურ შემთხვევებში?..

Excel Model – Long-term Leases

ადაპტირებულია წყაროდან:

Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz