ამ ჩანაწერში მინდა ვაჩვენო რამდენად მგრძნობიერე შეიძლება იყოს უძრავი ქონების გრძელვადიანი ღირებულება მოკლევადიანი შოკების მიმართ.

შოკებში ვგულისხმობ დაუგეგმავ ცვლილებებს როგორც უძრავი ქონების მოთხოვნა-მიწოდებაში, ასევე კაპიტალის ბაზრზე არსებულ საპროცენტო განაკვეთებში.

დაუგეგმავი ცვლილებები უძრავი ქონების ბაზარზე

დავუშვათ, გვაქვს უძრავი ქონება, რომლიდანაც წელიწადში ნეტო შემოსავალი არის 100,000$. ველოდებით რომ ყოველწლიურად შემოსავალი მოიმატებს 3%-ით, და კაპიტალის ბაზრიდან გამომდინარე, მოთხოვნილი დისკონტირების განაკვეთი 12%-ია (ანუ წლიურ 12%-იან უკუგებას ითხოვს ბაზარი მსგავს ინევსტიციაში). შესაბამისად ასეთი უძრავი ქონების ღირებულება – 1,111,111 $-ია, ხოლო Cap Rate = 9%:

ეხლა დავუშვათ რომ უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის მოულოდნელად ზრდა, რამაც მომდევნო 2 წლის განმავლობაში ქირის დაგეგმილი ფასების ზრდა 3%-ის ნაცვლად 5% გახადა. გრძელვადიან პერიოდში კი ბაზარზე მიწოდება დარეგულირდა და მოსალოდნელი გრძელვადიანი ზრდა ისევ 3%-ია. როგორ შეიცვლება უძრავი ქონების ღირებულება და მიმდინარე Cap Rate-?

როგორც ცხრილიდან ჩანს, მოკლევადიან პერიოდში ქირების დაუგეგმავმა ზრდამ 2%-ით, გამოიწვია უძრავი ქონების ღირებულების ზრდა 4%-ით.

ეხლა დავუშვათ, რომ დაუგეგმავად მოხდა ჭარბი მიწოდება, რამაც გამოწივია ქირის ფასების უცვლელობის მოლოდინი მომდევნო ორი წლის განმავლობაში, ხოლო გრძელვადიანი ზრდა ისევ 3% ივარაუდება (მოსალოდნელი ინფლაციიდან გამომდინარე). როგორ შეიცვლება უძრავი ქონების ღირებულება და Cap rate?

როგორც ცხრილში ჩანს, ორი წლის განმავლობაში ქირის ფასის მოლოდინების 3%-ით შემცირებამ, უძრავი ქონების ფასი 5%-ით შეამცირა.

ასეთი ტიპის სენსიტიურობასთან გვაქვს საქმე:

დაუგეგმავი ცვლილებები კაპიტალის ბაზარზე

იგივე მსჯელობა შეიძლება წავიყვანოთ კაპიტალის ბაზარზე მომხდარი შოკების მიმართ, რაც გულისხმობს ზოგადი საპროცენტო განაკვეთების ცვლილებას, რომელიც გავლენას ახდენს დისკონტირების განაკვეთზე. მაგალითად თუ ურისკო საპროცენტო განაკვეთი გაიზარდა, ეს გამოიწვევს უძრავ ქონებაში ინვესტორების მომგებიანობის მოთხოვნის გაზრდას და პირიქით.

ცხრიშლი ნაჩვენებია როგორ ცვლილებას ახდენს, ჩვენს მაგალითში, დისკონტირების განაკვეთის შეცვლა. მაგალითად, თუ 12%-ის ნაცვლად განაკვეთი 10% გახდება, უძრავი ქონების ფასი 28.6%-ით მოიმატებს:

გრაფიკს ასეთი სახე აქვს:

ამ ცხრილში კი მოცემულია ორივე ფაქტორის (პროდუქტის და კაპიტალის ბაზრის) პარალელური გავლენის შედეგები:

აქ კი შეგიძლიათ ექსელის ფაილი ნახოთ: Excel File

ადაპტირებულია წყაროდან:

Real Estate Finance & Investments by William B. Brueggeman; Jeffrey D. Fisher