არსებობს შემოსავლიანი უძრავი აქტივის შეფასების მარტივი და პროფესიონალური მეთოდები. მარტივი მეთოდები ძირითადად გულისხმობენ მსგავსი აქტივების ტრანზაქციების მცირე ადაპტაციებით საბაზრო ფასის დადგენას… ეს შეიძლება მოხდეს დანახარჯების, გაყიდვის ტრანზაქციების, ან ქირა/ფასის მამრავლის შედარებით. თუმცა სხვაა მიმდინარე საბაზრო და სხვაა სამართლიანი, ანუ გრძელვადიანი საბაზრო ფასი.
სამართლიანი ფასის დადგენა, როგორც ორგანიზაციის შემთხვევაში, ხდება ფულადი ნაკადების დისკონტირებით, თუმცა აქ თავისი ნიუანსებია გასათვალისწინებელი.
აქაც, მომავლის ფულადი ნაკადების დაყოფა ხდება ორ ნაწილად, – ახლო პერიოდი (5-10 წელი) და შემდგომი (გრძელვადიან სასიცოცხლო) პერიოდი. ფორმულა ასეთია:
PV = PV (NOI) + PV (REV)
სადაც,
- NOI – Net Operating Income
- REV – Reversion Value, ან Resale Value
REV-ის დათვლის სამ განსხვავებულ მეთოდს იყენებენ, და დაშვებებიდან გამომდინარე შეიძლება შეფასების 3 განსხვავებული შედეგიც მივიღოთ. ამიტომ არის მნიშვნელოვანი სხვადასხვა კუთხიდან დანახვა.
პირველი წლის NOI – შეიძლება მარტივად დავითვალოთ, – შემოსავლებს გამოვაკლოთ ყველა დაკავშირებული ხარჯი. თუმცა აქ მნიშვნელოვანია რომ დავთვალოთ ფულადი ნაკადები და არა დარიცხვის პრინციპით მიღებული შედეგები.
NPV(NOI)-ს დასათვლელად საჭიროა დაშვებების გაკეთება: 1. შემოსავლის ზრდის შესახებ; 2. დისკონტირების განაკვეთის შესახებ.
შემოსავლების ზრდა პირველ წლებში შეიძლება დავგეგმოთ კონკრეტული ციფრებით, გრძელვადიან პერიოდში კი შეიძლება ავიღოთ გრძელვადიანი ინფლაცია – მაგალითად, მოდლეში მაქვს 2.5% (USD);
დისკონტირების განაკვეთი ასე გამოვიყვანე: Rfr + beta *Mrp + Crp – 4%+ 0.75*5.5%+1% = 9.1%
განვიხილოთ REV – ის დათვლის სამივე მეთოდი:
- გრძელვადიანი ფულადი ნაკადების დისკონტირების მეთოდი:
თუ ქონება კაპიტალურია და მისი სიცოცხლის ხანგრძლივობა 50 წელს აჭარბებს, მაშინ ჩვეულებრივი უვადო დისკონტირების მეთოდის გამოყენება შეიძლება:
REV [9] = NOI [10] /(r-g) – (მოდელი 10 წლიანი პროგნოზითაა).
2. კაპიტალიზაციის განაკვეთით დათვლის მეთოდი:
Cap Rate = NOI / Value – გამომდინარე აქედან ჩვენ შეიძლება გავაკეთოთ დაშვება თუ რა იქნება Cap Rate-ი 9 წლის შემდეგ. მაგალითისთვის:
წყარო: https://www.cbre.com/insights/reports/us-cap-rate-survey-h1-2024
აქ გასათვალისწინებელია როგორც ისტორიული სტატისტიკა ასევე შენობის მდგომარეობა. საერთოდ რაც უფრო ახალია შენობა მით უფრო დაბალია Cap Rate – რადგან ასეთი შენობის სიცოცხლის ხანგრძლივობა უფრო დიდია. მაგალითად:
მოდელში გავაკეთე დაშვება რომ 9 წლის შემდეგ Cap Rate იქნება 8%.
3. ქონების ფასის ზრდის მეთოდი:
მესამე ვერსიაა უბრალოდ დაშვება გააკეთო რომ ქონების ფასი გაიზრდება რაღაც განაკვეთით და 9 წლის შემდეგ კონკრეტულ დონეს მიაღწევს. მათემატიკურად, რადგან არ ვიცით აქტივის დღევანდელი ფასი ვიყენებთ იმ მონაცემებს რაც ვიცით:
- PV (V) = PV (NOI) + PV (REV)
- REV = PV (V) * (1+g)^n
შევაჯამოთ სამივე შედეგი:
ამ განსხვავებები შესაბამისობაში მოსაყვანად მნიშვნელოვანია გავიაზროთ, რომ დისკონტირების, ზრდისა და კაპიტალიზაციის განაკვეთების მიმართ საბოლოო შედეგი ძალიან მგრძნობიარეა:
ადაპტირებულია წყაროდან:
Real Estate Finance & Investments by William B. Brueggeman; Jeffrey D. Fisher