როგორ გავიყვანოთ მოგებაზე სამშენებლო-დეველოპერული პროექტი?

შევეცადე მაკკინზელების წიგნში (Valuation, Measuring and Managing the Value of Companies – by McK.&Co, T. Koller, M. Goedhart, D. Wessels) მოცემული ღირებულების შექმნისა და საოპერაციო საქმიანობის ურთიერთ დაკავშირების ფორმატი რეალურ სამშენებლო-დეველოპერულ პროექტზე მომერგო და ესეთი რამე მივიღე (Excel File):

რომ ავხსნა მოკლედ:

ღირებულების დრაივერები (შემქმნელები):

ფორმატს სამ ნაწილად თუ დავყობთ, პირვლ ნაწილში მოცემულია ე.წ. ღირებულების შექმნის ხე. ფინანსური თვალსაზრისით პროექტის მიერ შემქნილი ღირებულება არის ROIC (Return on Invested Capital). ის დამოკიდებულია ერთის მხრივ საოპერაციო-ფინანსურ შედეგებზე, მეორეს მხრივ ინვესტირებული კაპიტალის ოდენობაზე.

სენსიტიურობის (გავლენის) ანალიზი:

ფორმატის ცენტრალურ ნაწილში მოცემულია სენსიტიურობის ანალიზი, რომელიც აფასებს თითოეული შემადგენლის გავლენას ROIC-ზე. როგორც ექსელის ფაილში მოცემულია, მონაცემები აღებულია რეალური პროექტიდან.

ამ კონკრეტულ პროექტში გამოიკვეთა 7 ყველაზე სენსიტიური ფაქტორი:

  1. გაყიდვების სიჩქარე (განსაზღვრავს პროექტის ხანგძლივობას);
  2. საცხოვრებელი ფართების ფასი/კვ.მ.;
  3. სარგებლიანობის განაკვეთი (შიდა სასარგებლო კვ.მ. /სამშენებლო კვ.მ.);
  4. სამშენებლო ხარჯები/კვ.მ. (10%-ანი გადახრა ≈ 33%-ან გადახრას ROIC-ში);
  5. მიწის ხარჯის თანაფარდობა შემოსავლებთან;
  6. მიწის ხარჯის დაფინანსებაში ქეშის წილი;
  7. კომერციული ფართების ფასი.

საოპერაციო ინიციატივების გავლენა

შესაძლებელია ბევრი სისტემური ინიციატივა არსებობდეს საოპერაციო შედეგების გაუმჯობესებასთან დაკავშირებით, მაგრამ იმის აღქმა თუ რომელი მათგანი რა გავლენას ახდენს საბოლოო შედეგზე, მნიშვნელოვნად ამარტივებს გადაწყვეტილების მიღებას.

მაგალითად,

თუ მენეჯმენტი ხვდება რომ პროაქტიულ ფასწარმოქმნის სისტემას შეუძლია არა მარტო ნაღების მოხსნა, არამედ შემოსავლებიდან ფულადი ნაკადების გაორმაგებაც, მაშინ ის ზერელედ აღარ მოეკიდება ამ საკითხს.

თუ მენეჯმენტი ხვდება რომ სარგებლიანობის განაკვეთის 2%-ით გაუმჯობესება, მოგებას 20%-ით, ხოლო ROIC-ს 25%-ით გაზრდის, მაშინ ის უყურადღებოდ აღარ დატოვებს არქიტექტურულ გადაწყვეტილებებს.

თუ მენეჯმენტი ხვდება, რომ სამშენებლო ბიუჯეტის და ვადების გაქცევა პროექტს წაგებამდე მიიყვანს, მაშინ მას აღარ დაენანება ოპერაციების გაციფრულებაში რესურსების დახარჯვა;

თუ მენეჯმენტი ხვდება, რომ ფასების 5%-ით გაუმჯობესებას შეუძლია მომგებიანობის მაჩვენებლის 35%-ით გაზრდა, მაშინ ის გაყიდვების მენეჯერების ბონუსებს შემოსავლებზე აღარ მიაბავს…

ადაპტირებულია წყაროდან:

Valuation, Measuring and Managing the Value of Companies – by McK.&Co, T. Koller, M. Goedhart, D. Wessels