გამომდინარე იქედან თუ ლევერეჯის გაზრდა რა გავლენას ახდენს ინვესტირებული საკუთარი კაპიტალის უკუგებაზე, უძრავი ქონების სექტორში არსებობს პოზიტიური და ნეგატიური ლევერეჯის ცნებები.
აქ გავლენას ახდენს სამი ძირითადი პარამეტრი:
- თვითონ უძრავი ქონების მომგებიანობა – IRR;
- სესხის საპროცენტო განაკვეთი;
- მოგების გადასახადის განაკვეთი – რადგან პროცენტი ხარჯებში გატარებადია.
თავიდან, როცა ლევერეჯი დაბალია, სესხის მოძიება დაბალ პროცენტშია შესაძლებელი. შემდგომში რაც უფრო იზრდება ლევერეჯი, მით უფრო იზრდება კრედიტორებისგან მოთხოვნილი საპროცენტო განაკვეთიც, რომელმაც შესაძლოა აქტივის IRR-ს გადააჭარბოს.
ლევერეჯი არის პოზიტიური, თუ სესხის განაკვეთი, მოგების გადასახადის გათვალისწინებით იმდენად დაბალია, რომ ლევერეჯის ზრდა განაპირობებს საკუთარი კაპიტალის IRR-ის ზრდას და პირიქით.
მაგალითად დავუშვათ ვყიდულობთ ქონებას, რომელსაც გავაქირავებთ და ხუთი წლის შემდეგ გავყიდით, ასეთი პირობებით:
ამ შემთხვევაში გვექნება ასეთი ფულადი ნაკადები (მოცემულია გადასახადებამდე და გადასახადების შემდეგ ნაკადები):
ასეთი, პირობებით რაც უფრო მეტ ნაწილს დავაფინანსებთ კრედიტით, მით უფრო გაიზრდება უკუგება ინვესტირებულ საკუთარ კაპიტალზე:
ეხლა დავუშვათ, რომლ საპროცენტო განაკვეთი 10%-ის ნაცვლად 14%-ია. ასეთ შემთხვევაში ნეგატიურ ლევერეჯთან გვაქვს საქმე, ანუ მეტი სესხი მეტ წაგებას ნიშნავს:
არსებობს Break Even განაკვეთი, რომლის შემთხვევაშიც გადასახადების შემდგომი IRR, ლევერეჯის მიმართ მგრძნობიარე აღარ არის. ეს ხდება მაშინ თუ სესხის საპროცენტო განაკვეთი = აქტივის გადასახადების შემდგომი IRR / (1 – Tax Rate):
ამ შემთხვევაში მიუხედავად იმისა, თუ რა იქნება ლევერეჯი, გადასახადების შემდგომი უკუგება საკუთარ კაპიტალზე უცვლელი რჩება (ჩვენ შემთხვევაში 9.69%).
ქვემოთ გრაფიკზე მოცემულია სხვადასხვა ლევერეჯის დონეები. ვერტიკალური ღერძი აჩვენებს გადასახადების შემდგომ უკუგების მაჩვენებელს (ATIRR), ჰორიზონტალურ ღერძზე კი მოცემულია სესხის საპროცენტო განაკვეთები. ხედავთ, რომ როცა სესხის პროცენტი 12.17%-ია, სხვადასხვა ლევერეჯის ამსახველი მრუდები ერთ წერტილში იკვეთებიან და ერთიდაიგივე უკუგებას იძლევიან.
საბოლოოდ, ვასკვნით რომ სხვა თანაბარ შეთხვევაში, სანამ ლევერეჯი პოზიტიური რჩება მანამდე ღირს მისი გაზრდა.
ადაბტირებულია წყაროდან:
Real Estate Finance & Investments by William B. Brueggeman; Jeffrey D. Fisher