Excel Models
დადებითი და უარყოფითი ლევერეჯი უძრავ ქონებაში
გამომდინარე იქედან თუ ლევერეჯის გაზრდა რა გავლენას ახდენს ინვესტირებული საკუთარი კაპიტალის უკუგებაზე, უძრავი ქონების სექტორში არსებობს პოზიტიური და ნეგატიური ლევერეჯის ცნებები.
აქ გავლენას ახდენს სამი ძირითადი პარამეტრი:
- თვითონ უძრავი ქონების მომგებიანობა - IRR;
- სესხის საპროცენტო განაკვეთი;
- მოგების გადასახადის განაკვეთი - რადგან პროცენტი ხარჯებში გატარებადია.
თავიდან, როცა ლევერეჯი დაბალია, სესხის მოძიება დაბალ პროცენტშია შესაძლებელი. შემდგომში რაც უფრო იზრდება ლევერეჯი, მით უფრო იზრდება კრედიტორებისგან მოთხოვნილი საპროცენტო განაკვეთიც, რომელმაც შესაძლოა აქტივის IRR-ს გადააჭარბოს.
ლევერეჯი არის პოზიტიური, თუ სესხის განაკვეთი, მოგების გადასახადის გათვალისწინებით იმდენად დაბალია, რომ ლევერეჯის ზრდა განაპირობებს საკუთარი კაპიტალის IRR-ის ზრდას და პირიქით.
მაგალითად დავუშვათ ვყიდულობთ ქონებას, რომელსაც გავაქირავებთ და ხუთი წლის შემდეგ გავყიდით, ასეთი პირობებით:
ამ შემთხვევაში გვექნება ასეთი ფულადი ნაკადები (მოცემულია გადასახადებამდე და გადასახადების შემდეგ ნაკადები):
ასეთი, პირობებით რაც უფრო მეტ ნაწილს დავაფინანსებთ კრედიტით, მით უფრო გაიზრდება უკუგება ინვესტირებულ საკუთარ კაპიტალზე:
ეხლა დავუშვათ, რომლ საპროცენტო განაკვეთი 10%-ის ნაცვლად 14%-ია. ასეთ შემთხვევაში ნეგატიურ ლევერეჯთან გვაქვს საქმე, ანუ მეტი სესხი მეტ წაგებას ნიშნავს:
არსებობს Break Even განაკვეთი, რომლის შემთხვევაშიც გადასახადების შემდგომი IRR, ლევერეჯის მიმართ მგრძნობიარე აღარ არის. ეს ხდება მაშინ თუ სესხის საპროცენტო განაკვეთი = აქტივის გადასახადების შემდგომი IRR / (1 - Tax Rate):
ამ შემთხვევაში მიუხედავად იმისა, თუ რა იქნება ლევერეჯი, გადასახადების შემდგომი უკუგება საკუთარ კაპიტალზე უცვლელი რჩება (ჩვენ შემთხვევაში 9.69%).
ქვემოთ გრაფიკზე მოცემულია სხვადასხვა ლევერეჯის დონეები. ვერტიკალური ღერძი აჩვენებს გადასახადების შემდგომ უკუგების მაჩვენებელს (ATIRR), ჰორიზონტალურ ღერძზე კი მოცემულია სესხის საპროცენტო განაკვეთები. ხედავთ, რომ როცა სესხის პროცენტი 12.17%-ია, სხვადასხვა ლევერეჯის ამსახველი მრუდები ერთ წერტილში იკვეთებიან და ერთიდაიგივე უკუგებას იძლევიან.
საბოლოოდ, ვასკვნით რომ სხვა თანაბარ შეთხვევაში, სანამ ლევერეჯი პოზიტიური რჩება მანამდე ღირს მისი გაზრდა.
ადაბტირებულია წყაროდან:
Real Estate Finance & Investments by William B. Brueggeman; Jeffrey D. Fisher