მონოცენტრული ქალაქის მოდელი

მონოცენტრული ქალაქის მოდელი, მიუხედავად იმისა რომ ძალიან გამარტივებულია, იძლევა საინტერესო მიგნებებს იმის შესახებ თუ როგორ ყალიბდება ქალაქი, რა გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ფასებზე - ლოკაცია, ტერიტორიული ზრდა, პოპულაციის ზრდა და ა.შ.

მოდელში აღებულია, რომ ქალაქს აქვს წრიული ფორმა და მხოლოდ ერთი ცენტრალური ტერიტორია, სადაც შესაძლებელია ურბანული სერვისის მიღება. ქალაქის ირგვლივ კი არის სასოფლო სამეურნეო მიწები.

ამასთან, მოდელში გააზრებულია რომ ნებისმიერი უძრავი ქონების ქირა/იჯარა შეიძლება დავყოთ სამ ნაწილად: სასოფლო სამეურნეო მიწის იჯარა, სახლის მშენებლობის იჯარა და მიწის ლოკაციის იჯარა ( მოდელში უძრავი ქონების ღირებულებები გაზარებულია ქირის ჭრილში, რადგან ალანილიზისთვის უფრო მსახერხებელია):

1. სასოფლო სამეურნეო მიწის იჯარა - არის ურბანული განაშენიანების ალტერნატიული ხარჯი. ქალაქის პერიფერიაზე, რომ სახლი ააშენო ამისთვის გჭირდება მიწა, რომელსაც შემოსავალი აქვს იმის გამო რომ სასოფლო სამეურნეო პროდუქციას იძლევა;
2. სახლის სამშენებლო იჯარა - ეს უძრავი ქონების ქირის ის ნაწილია, რომელიც გამომდინარეობს სამშენებლო ნაწილის ღირებულებიდან. დავუშვათ გაქვთ მიწა. სახლის ასაშენებლად კი აიღეთ სესხი. თუ დავუშვებთ რომ სესხი უვადოა, მაშინ წლიური საპროცენტო განაკვეთი იქნება სამშენებლო ხარჯების ქირა;
3. მიწის მდებარეობის იჯარა - გამომდინარე იქედან თუ რა მანძილზე მდებარეობს მიწა ცენტრთან მიმართებაში, განსხვავებულია სატრანსპორტო ხარჯებიც (კომპლექსური გაგებით), რომელიც საჭიროა ურბანული სერვისების მისაღებად. რაც უფრო შორსაა მიწა მით მეტია ასეთი ხარჯები, და მით ნაკლები ფული რჩება მიწის იჯარისთვის.

საბოლოო ჯამში ასეთ გეომეტრიას ვიღებთ:

დიაგრამის მონაცემები ასეთია:

• ქალაქის რადიუსი - 13 კმ.
• მოსახლეობა - 1 მლნ'
• სასოფლო სამეურნეო წლიური იჯარა ერთ ჰექტარზე - 500$;
• საშუალო ოჯახის ზომა - 2.5 პირი ერთ სახლში;
• ერთის სახლის მშენებლობის ხარჯი - 50,000$, წლიური იჯარა - 10%;
• ერთი პირის წლიური სატრანსპორტო ხარჯი - 500$

ნაცრისფერი დიაგრამა არის ლოკაციის ქირა, რომელიც განაპირობებს ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში ჯამური ქირის 4-ჯერ მეტ ოდენობას ვიდრე პერიფერიებზეა (ციფრები ჰექტარზე დაანგარიშებით არის დათვლილი Excel File).

გამომდინარე იქედან თუ, რამდენი კმ-ია ქალაქის რადიუსი, როგორია დასახლების სიმჭიდროვე, შემოსავლების დონე, სამშენებლო და საპროცენტო ხარჯები, ოჯახის საშუალო ზომა და სამომხმარებლო ქცევა - ყალიბდება ფინანსური სურათი. სწორედ ეს კულტურული და ფინანსური სხვაობები განაპირობებენ სხვადასხვა ქალაქებში უძრავ ქონებაზე განსხვავებული ფასების ფორმირებას.

ეხლა გავიაზროთ რა გავლენას ახდენს მოდელში სხვადასხვა პარამეტრების ცვლილება:

პოპულაციის ზრდა

პრინციპი I: რაც დიდია ქალაქი მით მაღალია მდებარეობის იჯარა (ლოკაციის ქირა):

მოსახლეობის ზრდა, სიმჭიდროვისა და სატრანსპორტო ხარჯების უცვლელად, იწვევს "ლოკაციის ქირის" საშუალო დონის მატებას ქალაქის მთელ ტერიტორიაზე. დააკვირდით ასევე, რომ დახრის კუთხე არ იცვლება:

პოპულაციის ზრდა, ათვისებული ტერიტორიებისა და სატრანსპორტო ხარჯების უცვლელობის შემთხვევაში, იწვევს ლოკაციის ქირის დონის ცენტრისკენულ გაძვირებას. ანუ იზრდება დახრის კუთხე:

პრინციპი II: თუ პოპულაცია იზრდება ტერიტორიების ზრდასთან ერთად, მაშინ ქირები უფრო პერიფერიებისკენ გაიზრდება, ხოლო თუ პოპულაცია იზრდება სიმჭიდროვის ხარჯზე, მაშინ ქირების დონე უფრო ცენტრისკენ აიწევს.

სატრანსპორტო ხარჯების შემცირება:

თუ სატრანსპორტო ხარჯები მცირდება და მიღებული დანაზოგები ასტიმულირებს მოსახლეობის გარეუბანში გასვლას, ანუ ტერიტორიების ზრდას მაშინ ლოკაციის ქირა მცირდება ცენტრისკენ და იზრდება პერიფერიებისკენ:

ხოლო, თუ სატრასპორტო ხარჯები მცირდება მაგრამ ეს არ ასტიმულირებს ქალაქის გაფართოებას, მაშინ დახრის კუთხე მცირდება. ანუ ლოკაციის რენტა მცირდება უფრო მეტად ცენტრისკენ:

პრინციპი III: სატრანსპორტო ხარჯების შემცირება (ტრანსპორტის სერვისის გაუმჯობესება) ყოველთვის ამცირებს ლოკაციის ქირას ცენტრისკენ, თუმცა პერიფერიებისკენ შემციება ან ზრდა დამოკიდებული იქნება, იმაზე მიღებულ დანაზოგებს საზოგადოება გამოიყენებს თუ არა ახალი ტერიტორიების ათვისებაში.

და ბოლოს, შემოსავლების ზრდა ერთ სულ მოსახლეზე

შემოსავლების ზრდის ეფექტი ბუნდოვანია, რადგან ეს დამოკიდებულია რაში დახარჯავს მოსახლეობა გაზრდილ შემოსავალს. შეიძლება გაზრდილმა შემოსალებმა გამოიწვიოს ახალი მიწების შესყიდვა პერიფერიებში, საცხოვრებელი ფართობის გაზრდით და არაეფექტური ფართოებების მატებით (კერძო სათამაშო-სპორტული მოედნები...). ამან შესაძლებელია გამოიწვიოს დახრის კუთხის შემცირება, და ლოკაციის ქირის გაზრდა უფრო პერიფერიებისკენ.

მეორეს მხრივ, შემოსავლის დონის ზრდა შინაარსობრივად ზრდის სატრანსპორტო ხარჯს, რადგან გზაში დახარჯული დროის ალტერნატიული ღირებულება უფრო მაღალია მაღალი შემოსავლის მქონე ადამიანებისთვის. სატრანსპორტო ხარჯების ასეთი ცვლილება გაზრდის დახრის კუთხეს, რამაც შესაძლოა ჩაანაცვლოს ქალაქის გაფართოებით მიღებული ეფექტი.

პრინციპი IV: შემოსავლის ზრდა ერთ სულ მოსახლეზე ლოკაციის ქირაზე ახდენს ორმხრივ გავლენას. ერთის მხრივ, შემოსავლიანმა მოსახლეობამ შეიძლება გადაინაცვლის ქალაქგარეთ ახალ ტერიტორიებზე, რაც ლოკაციის ქირის წონას გარეთ გაიტანს. ხოლო მეორეს მხრივ, შემოსავლიანი მოსახლეობის ალტერნატიული სატრანსპორტო ხარჯების ზრდა გამოიწვევს ლოკაციის ქირის საერთო დონის მატებას.

წყარო:

Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz