რა გავლენას ახდენს სახელმწოფოს თანადაფინანსების შეღავათები უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილებაზე? როგორ ცვლის ასეთი შეღავათები უძრავი ქონების ღირებულებას მოსარგებლე ადამიანებისთვის?
პრაქტიკაში უძრავი ქონების შეფასებისთვის სწორი დისკონტირების განაკვეთის პოვნა რთული ამოცანაა, რადგან ლევერეჯსა და ეფექტურ საგადასახადო განაკვეთს შორის რთული კავშირებია, რომელზეც გავლენას ახდენს როგორც ცვეთის კომპონენტი, ასევე უძრავი ქონების ფლობის ხანგძლივობა (როდის გავყიდით?). (უფრო დეტალურად)
ჩვენ ვიცით, რომ გადასახადებამდე ფულადი ნაკადების დისკონტირება სხვა განაკვეთით უნდა მოხდეს, გადასახადების შემდგომი განაკვეთი კი უფრო დაბალი უნდა იყოს მაგრამ რამდენად დაბალი?
მოკლედ აქ ასეთი მიდგომები არსებობს: პირველ რიგში უნდა განისაზღვროს საქმე ეხება ზრღვრულ (marginal) ინვესტიციას თუ არაზღვრულს (Intra Marginal). ზღვრული ნიშნავს, რომ ჩვეულებრივი მყდველი ხართ და გაინტერესებთ ქონებას საბაზრო ფასში გთავაზობენ თუ არა, ხოლო არაზღვრული ნიშნავს რომ თქვენ განსაკუთრებული (საგადასახადო ან სხვა) სიტუაცია გეხებათ.
ზღვრული ინვესტიციის შემთხვევაში ანგარიში შედარებით მარტივია. ბაზარზე დაკვირვებადია დაულევერეჯებელი ქონების ფასებიც და გადასახადებამდელი უკუგების განაკვეთებიც, რომელიც შეგიძლიათ დისკონტირებისთვის გამოიყენოთ.
სპეციფიური სიტუაციის გასააზრებლად, ქვემოთ მოცემულია ინვესტიციის შეფასების მოდელი, რომელიც ასეთი თანმიმდევრობით ვითარდება:
- ვადგენთ ქონების საბაზრო ფასს და Before Tax განაკვეთს (მაგალითი 1 მლნ და 6.04%).
- ლევერეჯის შესაბამისად ვაკლებთ სესხის ღირებულებას და გამომდინარე მოსალოდნელი ფულადი ნაკადების მოდელიდან, ვპოულობთ შესაბამის After Tax დისკონტირების განავეთს Equity შემოსავლებისთვის; ამ განაკვეთის გათვლა ხდება ზღვრული ინვესტორისთვის, ანუ იმ შემთხვევისთვის რომ არ არის არავითარი შეღავათები – ჩვენს მაგალითში – 6.44%;
- და ბოლოს, ამ განაკვეთს ვიყენებთ ჩვენი ინვესტიციის შესაფასებლად, ოღონდ ამ შემთხვევაში ფულად ნაკადებში ასახულია შესაბამისი შეღავათები….
დიაგრამაზე მაგალითიდან, ჩანს რომ არაზღვრული ნვესტორისთვის ქონება 20548 $ დოლარით უფრო მეტად ღირებულია, ვიდრე ზღვრული ინვესტორისთვის.
წყარო:
Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz