როცა მონოცენტრული ქალაქის მოდელი განვიხილეთ, უძრავი ქონების ღირებულების აღწერა მოვახდინეთ ქირების და არა ფასის ჭრილში. რა თქმა უნდა ქირების დონე პირდაპირ კავშირშია უძრავი ქონების ფასებთან, თუმცა მიმდინარე ქირის გარდა არის კიდევ ორი ფაქტორი: ქირის ზრდის განაკვეთი და ბუნდოვანების დონე (ამ ჩანაწერის გასაგებად საჭიროა მოდელის ცოდნა: Monocentric City Model)
ზრდის განაკვეთი
როგორც მონოცენტრული ქალაქის მოდელი აჩვენებს, ქირების საერთო დონის ზრდა ასოცირდება ქალაქის ზრდასთან. შესაბამისად, რაც უფრო სწრაფად იზრდება ქალაქი, მით უფრო მაღალი ზრდაა მოსალოდნელი ქირებშიც.
მოდელიდან ვიცით, რომ ქირების საერთო დონეში თავისი ადგილი უჭირავს სასოფლო სამეურნეო მიწის იჯარას, როგორც ურბანული განვითარების ალტერნატიულ ხარჯს (ურბანული განვითარება, აუქმებს მიწას როგორც სასოფლო სამურნეო ფაქტორს).
აქ არის მნიშვნელოვანი მომენტი: მიუხედავად იმისა რომ სასოფლო სამეურნეო მიწების იჯარა შინაარსობრივად თანაბარია, ისეთი მიწების ფასი/ღირებულება რომელიც ურბანულ საზღვართან ახლოს მდებარეობს უფრო მაღალი იქნება (უფრო დაბალი კაპიტალიზაციის განაკვეთით გაიყიდება).
ამის მიზეზი იმაშია, რომ სასოფლო (განუვითარებელი) მიწების PV-ში მოიაზრება ის პოტენციური შემოსავალი, რომელიც განაშენიანების შედეგად შეიქმნება. შესაბამისად, რაც უფრო ახლოა დროში განაშენების პოტენციალი მით უფრო მაღალია გაუნაშენებელი მიწის ფასიც (უფრო მაღალი ე.წ. Growth Premium – იხილეთ ქვემოთ დიაგრამაზე).
მოახდენს თუ არა ასეთი ზრდის მოლოდინი გავლენას სტრატეგიულ დეველოპერულ გადაწყვეტილებებზე? რა უნდა ავაშენოთ? როდის უნდა ავაშენოთ?
პირველ რიგში იმის გააზრებაა მნიშვნელოვანი, რომ თუ ზრდა მოსალოდნელია მაშინ მშენებლობის გადადებას დროში დიდი აზრი არ აქვს, რადგან აქტივების დღევანდელი ღირებულება მომავალში მოსალოდნელ ზრდას ითვალისწინებს. ამიტომ პროგნოზირებადი ზრდა როგორც წესი არ ხდება მშენებლობის გადადების მიზეზი.
მეორეს მხრივ, თუ ქალქი სწრაფად იზრდება, ეს შეიძლება იწვევდეს მიწის (Highest & Best Use) HBU გამოყენების ცვლილებასაც. ის რისი მშენებლობაც ოპტიმალურია დღეს შესაძლებელია რომ არ იყოს ოპტიმალური 2-3 წლის შემდეგ, რადგან ხდება ქალაქის ინფრასტრუქტურული ჩამოყალიბება. ამის გამო მშენებლობის დროში გადადება შესაძლოა რაციონალური აღმოჩნდეს. შესაძლოა დეველოპერი დაელოდოს მოვლენების განვითარებას და მერე მიიღოს გადაწყვეტილება იმის შესახებ თუ რა უნდა ააშენოს.
მაგალითად:
ბუნდოვანების დონე
Capozza and Helsley (1990) – იმ აჩვენეს, რომ რაც უფრო მაღალია ბუნდოვანება მომავლის შემოსავლებთან დაკავშირებით, მით უფრო მჭიდროდ დასახლებულ და მაღალი ქირის მატარებელ ქალაქებს ვღებულობთ, რადგან მით უფრო დიდია მშენებლობის დროში გადადების მოტივაცია.
აქ საქმე გვაქვს რეალურ Call ოფციასთან. მიწის მფლობელს/დეველოპერს აქვს შესაძლებლობა რომ თავად მიიღოს გადაწყვეტილება როდის განაშენიანდება ტერიტორია. ამ ოფციას თავისი რეალური ღირებულება გააჩნია, რადგან მშენებლობა შეიძლება მოარგო კარგ პერიოდს, და ცუდ პერიოდში არ დაიწყო. ამასთან, რაც უფრო მაღალია ბუნდოვანების დიაპაზონი მით უფრო მაღალია ამ ოფციის ღირებულებაც.
ამასთან როგორც ფინანსური ოფციების შემთხვევაში, მშენებლობის დაწყების შემდეგ ამ ოფციის ღირებულებაც ნულდება. დაწყებული მშენებლობის გაჩერება, ან ფუნქციის მოგვიანებით ცვლილება, მომგებიან შესაძლებლობას აღარ წარმოადგენს. ამის გამო, ოფციის ღირებულება როგორც ალტერნატიული დანაკარგი, წარმოადგენს როგორც უძრავი ქონების ქირის, ასევე ფასის შემადგენელ კომპონენტს (Irreversibility Premium – ნახეთ დიაგრამებზე).
ეს კომპონენტი ეხება ასევე სასოფლო სამეურნეო მიწების ფასებსაც, და მით უფრო მაღალია რაც უფრო მალეა მოსალოდნელი ასეთი მიწების განაშენიანება (იგივე ლოგიკაა როგორიც Growth Premium-ის შემთხვევაში).
დიაგრამებზე შეჯამებულია ზრდისა განაკვეთისა და ბუნდოვანების გავლენა ფასებზე, პირველი დიაგრამა აჩვენებს იჯარის სტრუქტურას, მეორე ფასის სტრუქტურას.
აქედან ვიღებთ ქალაქის განვითარების მე-5 პინციპს:
რაც უფრო სწრაფად იზრდება ქალაქი და რაც უფრო მაღალია მოსალოდნელი იჯარის ბუნდოვანების ხარისხი, მით უფრო მაღალია უძრავი ქონების ფასები. ამასთან. მაღალი ბუნდოვანება განაპირობებს უფრო მჭიდროდ დასახლებულ ქალაქებს, უფრო მაღალი ქირების დონით…
წყარო:
Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz