Real Estate Investments
-
რისკების დივერსიფიკაცია ხშირად არის ფაქტორი რის გამოც უძრავ ქონებაში ხდება ინვესტირება. ქვემოთ მოცემული გრაფიკები ასახავენ 1978-2009 წლებში ორი პორთფელის ეფექტურობის საზღვრებს (Efficient Frontier). ვერტიკალურ ღერძზე არის მოცემული კვარტალური უკუგება, ჰორიზონტალურზე რისკის დიაპაზონი. აქციები და ობლიგაციები აღებულია S&P500-დან, ხოლო უძრავ ქომებაში იგულისხმება NCREIF ინდექსი. ამ სურათის დანახვა საინტერესოა იმიტომ, რომ როგორც ჩანს უძრავი ქონების დამატება მნიშვნელოვნად…
-
როგორც ნებისმიერი სხვა შემოსავლიანი აქტივის შემთხვევაში, უძრავი ქონების ჩანაცვლებას აზრი აქვს მაშინ თუ მისგან ამოღებული თანხის ინვესტირება შესაძლებელია უკეთესი უკუგებით იგივე რისკის მატარებელ აქტივში. უფრო სწორად როცა ამის მოლოდინი არსებობს. ყიდვა გაყიდვის ტრანზაქციები დიდ წილად გამოწვეული შეიძლება იყოს მყიდველსა და გამყიდველს შორის განსხვავებული მოლოდინებით, თუმცა ამავე დროს შესაძლებელია არსებობდეს ერთნაირი მოლოდინები, მაგრამ განსხვავებული მფლობელის ხელში…
-
გამომდინარე იქედან თუ ლევერეჯის გაზრდა რა გავლენას ახდენს ინვესტირებული საკუთარი კაპიტალის უკუგებაზე, უძრავი ქონების სექტორში არსებობს პოზიტიური და ნეგატიური ლევერეჯის ცნებები. აქ გავლენას ახდენს სამი ძირითადი პარამეტრი: თავიდან, როცა ლევერეჯი დაბალია, სესხის მოძიება დაბალ პროცენტშია შესაძლებელი. შემდგომში რაც უფრო იზრდება ლევერეჯი, მით უფრო იზრდება კრედიტორებისგან მოთხოვნილი საპროცენტო განაკვეთიც, რომელმაც შესაძლოა აქტივის IRR-ს გადააჭარბოს. ლევერეჯი არის…
-
ამ ჩანაწერში მინდა ვაჩვენო რამდენად მგრძნობიერე შეიძლება იყოს უძრავი ქონების გრძელვადიანი ღირებულება მოკლევადიანი შოკების მიმართ. შოკებში ვგულისხმობ დაუგეგმავ ცვლილებებს როგორც უძრავი ქონების მოთხოვნა-მიწოდებაში, ასევე კაპიტალის ბაზრზე არსებულ საპროცენტო განაკვეთებში. დაუგეგმავი ცვლილებები უძრავი ქონების ბაზარზე დავუშვათ, გვაქვს უძრავი ქონება, რომლიდანაც წელიწადში ნეტო შემოსავალი არის 100,000$. ველოდებით რომ ყოველწლიურად შემოსავალი მოიმატებს 3%-ით, და კაპიტალის ბაზრიდან გამომდინარე, მოთხოვნილი…
-
არსებობს შემოსავლიანი უძრავი აქტივის შეფასების მარტივი და პროფესიონალური მეთოდები. მარტივი მეთოდები ძირითადად გულისხმობენ მსგავსი აქტივების ტრანზაქციების მცირე ადაპტაციებით საბაზრო ფასის დადგენას… ეს შეიძლება მოხდეს დანახარჯების, გაყიდვის ტრანზაქციების, ან ქირა/ფასის მამრავლის შედარებით. თუმცა სხვაა მიმდინარე საბაზრო და სხვაა სამართლიანი, ანუ გრძელვადიანი საბაზრო ფასი. სამართლიანი ფასის დადგენა, როგორც ორგანიზაციის შემთხვევაში, ხდება ფულადი ნაკადების დისკონტირებით, თუმცა აქ თავისი…
-
სამშენებლო-დეველოპერულ სექტორში ბუშტის წარმოქმნა შეიძლბა სხვადასხვა მიზეზმა გამოიწვიოს, თუმცა აქ ორ მნიშვნელოვან სისტემურ ფაქტორს მინდა ხაზი გავუსვა, – ესენია: 1. მათრახის ეფექტი და 2. მოთხოვნა-მიწოდების სპეციფიური დინამიკა. მოვლენას მათრახის ეფექტი დაარქვეს იმიტომ, რომ თავში ფასების მცირედი ცვლილება, კუდში დიდ მერყეობას იწვევს. საბოლოო პროდუქტის ფასების ცვლილება, გავლენას ახდენს მთელ ღირებულებათა ჯაჭვზე, გავლენა რეზონირდება და ძლიერდება ყოველ…
-
უძრავი ქონების გრძელვადიანი გაქირავებისას 2 საინტერესო პრაქტიკა არსებობს, რასაც კერძო ინვესტორები ნაკლებ ყურადღებას ვაქცევთ ხოლმე. ესენია: ინდექსირებადი და შემოსავლებზე მიბმული ქირის ფასი. ინდექსირებადი ქირა ინდექსირებადი კონტრაქტით ხდება ინფლაციის რისკების დაზღვევა. გამომდინარე იქედან რომ ვალუტები განიცდიან მსყიდველობითი უნარიანობის კარგვას, ინფლაციის რისკების დაზღვევა განსაკუთრებულ მიშვნელობას იძენს გრძელვადიანი კონტრაქტით გაქირავებისას. ფართოდ გავრცელებულია ქირის ფასის, სამომხმარებლო ფასების ინდექსზე (CPI)…