A professional blog for C-level managers, investors, and serious learners who want to understand how business value is created, measured, and improved.

სამშენებლო-დეველოპერულ სექტორში ბუშტის წარმოქმნა შეიძლბა სხვადასხვა მიზეზმა გამოიწვიოს, თუმცა აქ ორ მნიშვნელოვან სისტემურ ფაქტორს მინდა ხაზი გავუსვა, – ესენია: 1. მათრახის ეფექტი და 2. მოთხოვნა-მიწოდების სპეციფიური დინამიკა.

1. მათრახის ეფექტი

მოვლენას მათრახის ეფექტი დაარქვეს იმიტომ, რომ თავში ფასების მცირედი ცვლილება, კუდში დიდ მერყეობას იწვევს. საბოლოო პროდუქტის ფასების ცვლილება, გავლენას ახდენს მთელ ღირებულებათა ჯაჭვზე, გავლენა რეზონირდება და ძლიერდება ყოველ უკანა რგოლზე. კერძოდ, დეველოპერულ სექტორში ბინებზე ფასების მცირედი ცვლილება მიწის ფასებში დიდ გადახრას იწვევს.

ფინანსური მათემატიკა ძალიან მარტივია. უხეშად, მაგრამ მიახლოებით, დავუშვათ, რომ კონკრეტულ ლოკაციაზე აშენებულ ბლოკში ბინის ღირებულება კვ.მ.-ზე 800 $-ია. იმისათვის, რომ ამ ღირებულების შენობა აშენდეს, დეველოპერისა, ინვესტორის მოგებისა და დღგ-ს გათვალისწინებით, საჭიროა 640$. მივიღებთ რომ მიწაში გადასახდელად რჩება 160$.

ისმის კითხვა, რა მოხდება თუ გარე ფაქტორების სტიმულაციის გამო მოთხოვნა გაიზრდება მიწოდებისგან დამოუკიდებლად, და ბინის ფასი კვ.მ.-ზე 10%-ით გაძვირდება?

როგორც ხედავთ, საბოლოო ფასის ზრდამ 10%-ით, შესაძლებელია მიწის ფასის გაძვირება 35%-ით გამოიწვიოს. ასეთ მოვლენასთან საქმე გვაქვს მაშინ როცა, საბაზრო წონასწორობის ფასების გაძვირებას იწვევს მოთხოვნის ზრდა და არა მიწოდების შემცირება სამშენებლო ხარჯების ზრდის გამო… რა მოხდება თუ ბინის ფასი 10%-ის ნაცვლად 15%, 20% ან მეტით მოიმატებს? და თუ მოიკლებს?

ადაპტირებულია წყაროდან: Real Estate Finance & Investments by William B. Brueggeman; Jeffrey D. Fisher

გადამოწმება პრაქტიკიდან:

როცა, გარეუბნებში ბინების ფასი 600$ იყო, მიწის წილი ხარჯი შემოსავლების 15%-თან ახლოს მერყეობდა, დღეს როცა გარეუბნებში გასაყიდმა ფასმა 1000$-ს გადააჭარბა, მიწის წილის ხარჯი შემოსავლების 30%-თან ახლოსაა. ანუ, მიუხედავად იმისა, რომ სამშენებლო ხარჯებიც დონეც მნიშვნელოვნად გაიზარდა, მიწის ფასმა ბოლო 4-5 წელიწადში უხეშად, 3-ჯერ მოიმატა.

მაგრამ, არის მათრახის ეფექტი საკმარისი მიზეზი იმისა რომ სექტორის გაბერვა და შემდეგ გახეთქვა მოხდეს? აქ მნიშვნელოვანია გავიაზროთ ამ სექტორისთვის მოთხოვნა-მიწოდების სპეციფიური მოდელი არსებობა.

2. მოთხოვნა-მიწოდება სამშენებლო-დეველოპერულ სექტორში

ჩვეულებრივ მოთხოვნა-მიწოდების მრუდები დახრილი ფორმისაა, დახრის კუთხეს ელასტიურობიდან გამომდინარე განსაზღვრავენ ხოლმე, და ცვლილებების შემთხვევაში ახალი წონასწორული ფასების აღქმაც არ არის რთული. თუმცა, დეველოპერულ სექტორში, იმის გამო რომ მიწოდება მოთხოვნაზე ადაპტაციას ადვილად ვერ ახდენს, საქმე გვაქვს მიწოდების მრუდთან, რომელიც 2 წლამდე პერიოდში ვერტიკალურია, 2-7 წლამდე პერიოდში დახრლი, და გრძელვადიანში ჰორიზონტალური:

Joao F. Cocco, Professor of Finance, London Business School

ამიტომ, როცა გარე ფაქტორების გამო ხდება მოთხოვნის სტიმულაცია, ფასი სწრაფად იმატებს, ხოლო მიწოდების ადაპტაციის შემდეგ ფასი მცირდება. აქ კი სენდვიჩში ექცევიან ის დეველოპერები, რომლებმაც მიწაში მაღალი ფასები გადაიხადეს (რისკების დაუზღვევლად).

(რეალური) ფასების დინამიკა ასეთი გამოდის:

Joao F. Cocco, Professor of Finance, London Business School