Real Estate Investments
-
უძრავ ქონებას აქვს სასიცოცხლო ციკლი, ის იქმნება, ძველდება, ცვდება და ხელმეორედ შენდება… ამის გამო ინვესტორები მთლიან ქონებას ორ ნაწილად ხედავენ – მიწის ღირებულება და შენობის ღირებულება. ასეთი ანალიზი მნიშვნელოვან მიგნებებს იძლევა, როგორც ქონების ღირებულების, ისე ქირების ზრდის ტემპების შესაფასებლად. შევეცდები ეს საინტერესო დიაგრამა განვმარტო: რა მიგნებას იძლევა ასეთი ანალიზი: ვნახოთ კონკრეტული ციფრები: როგორც ზემოთ ჩანს,…
-
როცა მონოცენტრული ქალაქის მოდელი განვიხილეთ, უძრავი ქონების ღირებულების აღწერა მოვახდინეთ ქირების და არა ფასის ჭრილში. რა თქმა უნდა ქირების დონე პირდაპირ კავშირშია უძრავი ქონების ფასებთან, თუმცა მიმდინარე ქირის გარდა არის კიდევ ორი ფაქტორი: ქირის ზრდის განაკვეთი და ბუნდოვანების დონე (ამ ჩანაწერის გასაგებად საჭიროა მოდელის ცოდნა: Monocentric City Model) ზრდის განაკვეთი როგორც მონოცენტრული ქალაქის მოდელი აჩვენებს,…
-
მონოცენტრული ქალაქის მოდელი, მიუხედავად იმისა რომ ძალიან გამარტივებულია, იძლევა საინტერესო მიგნებებს იმის შესახებ თუ როგორ ყალიბდება ქალაქი, რა გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ფასებზე – ლოკაცია, ტერიტორიული ზრდა, პოპულაციის ზრდა და ა.შ. მოდელში აღებულია, რომ ქალაქს აქვს წრიული ფორმა და მხოლოდ ერთი ცენტრალური ტერიტორია, სადაც შესაძლებელია ურბანული სერვისის მიღება. ქალაქის ირგვლივ კი არის სასოფლო სამეურნეო მიწები.…
-
სამშენებლო მიწაზე მოთხოვნა წარმოებული მოთხოვნაა და არა პირდაპირი. მიწა წარმოადგენს საწარმოო ფაქტორს. ის საჭიროა არა საბოლოო მოხმარებისთვის, არამედ იმ შენობებისა და დანადგარების განსათავსებლად, რომლებმაც საბოლოო მოხმარების პროდუქცია უნდა შექმნან. ამასთან მიწა სხვა საწარმოო ფატქორებისგან განსხვავებით მობილური არ არის. სხვა ნებისმიერ ფაქტორს, შრომა იქნება თუ სამშენებლო მასალა, შეუძლია გადაადგილება სხვა ლოკაციაზე. მიწას კი არა. გამომდინარე აქედან,…
-
ე.წ. რანგი/ზომის წესი (ასევე ცნობილი როგორს Zipf’s Law), ამბობს რომ ქალაქის პოპულაციის ზომა მიისწრაფის ყველაზე დიდი ქალაქისა და მოცემული ქალაქის რანგის (მერამდენეა პოპულაციის სიდიდის მიხედვით ზომაში) თანაფარდობისკენ: City Population = largest City’s Population / Rank of City პირობითად, თუ ქვეყანაში ან რეგიონში ყველაზე დიდი ქალაქის პოპულაცია იქნება 1.2 მლნ. მაშინ დანარჩენი ქალაქების ზომები თეორიულად ასე…
-
4 კვადრატის დიაგრამა აღწერს უძრავი ქონების სექტორში მოქმედი ძალების სისტემას. დეველოპერული სექტორის ურთიერთქმედება კაპიტალისა და ფართობის ბაზრებთან ქმნის გრძელვადიან წონასწორობას. წყარო: Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz ეს მოდელი კარგად აღწერს სექტორის დინამიკას და ხსნის ბაზარზე ბუშტების წარმოქმნის გარდაუვალობას. მოთხოვნის მოულოდნელი ზრდის გავლენა მაგალითად, წარმოიდგინეთ…
-
ქალაქის ზრდის პოტენციალის შესაფასებლად, გამოიყენება მისი ეკონომიკური ბაზის ანალიზის ტექნიკა. რას გულისხმობს: ქალაქის ეკონომიკურ ბაზას ყოფენ ორ ნაწილად, საექსპორტო და ადგილობრივი მომსახურების. თუ ქალაქი ქმნის ზედმეტ საქონელს და გააქვს “ექსპორტზე”, ის იზიდავს სამუშაო ხელს შესაბამის საექსპორტო ინდუსტრიაში, რასაც ბუნებრივად მოჰყვება პოპულაციის ზრდაც. შესაბამისად, რაც უფრო ძლიერია საექსპორტო პოტენციალი, მით უფრო დიდია ქალაქის (რეგიონის) ზრდის მოლოდინიც.…