A professional blog for C-level managers, investors, and serious learners who want to understand how business value is created, measured, and improved.

ქალაქის ზრდის პოტენციალის შესაფასებლად, გამოიყენება მისი ეკონომიკური ბაზის ანალიზის ტექნიკა. რას გულისხმობს:

ქალაქის ეკონომიკურ ბაზას ყოფენ ორ ნაწილად, საექსპორტო და ადგილობრივი მომსახურების. თუ ქალაქი ქმნის ზედმეტ საქონელს და გააქვს “ექსპორტზე”, ის იზიდავს სამუშაო ხელს შესაბამის საექსპორტო ინდუსტრიაში, რასაც ბუნებრივად მოჰყვება პოპულაციის ზრდაც. შესაბამისად, რაც უფრო ძლიერია საექსპორტო პოტენციალი, მით უფრო დიდია ქალაქის (რეგიონის) ზრდის მოლოდინიც.

როგორ მიჯნავენ საექსპორტო ინდუსტრიებს?

ეკონომიკურ ბაზაში საექსპორტო ინდუსტრიების გასამიჯნად აფასებენ ინდუსტრიაში დასაქმების მაჩვენებელის უპირატესობას როგორც ქალაქის ისე ქვეყნის მასშტაბით. არსებობს ასეთი რაოდენობრივი პარამეტრი – LQ – Location Quotient, რომელიც იანგარიშება ფორმულით:

LQ =( N[mi] / N[m] ) / ( N[i] / N )

• N[m] – ზოგადი დასაქმების მაჩვენებელი m ქალაქში;
• N[mi] – დასაქმების მაჩვენებელი m ქალაქის i ინდუსტრიაში
• N[i] – ქვეყნის დასაქმების მაჩვენებელი i ინდუსტრიაში
• N – ქვეყნის დასაქმების მაჩვენებელი

თუ LQ – მეტია ერთზე, შეიძლება ჩავთვალოთ რომ ინდუსტრია საქესპორტოა. თუმცა, პრაქტიკაში რომ საქესპორტო სტატუსი მიეცეს ეს მაჩვენებელი ბევრად უნდა აჭარბებდეს 1-ს და თან გრძელვადიან პერიოდში.

საექსპორტო ბაზის მამრავლის ეფექტი:

მნიშვნელოვანია იმის გააზრება, რომ დასაქმების ზრდა საექსპორტო ინდუსტრიაში გავლენას ახდენს ადგილობრივი მომსახურების ინდუსტრიების ზრდაზეც, რადგან ასეთი დასაქმება მოითხოვს პროფესიონალი კადრების მოზიდვას გარედან, რასაც მოჰყვება ოჯახის წევრების შემოდინება და მოხმარების ზრდა ადგილობრივ ინდუსტრიებში.

ითვლიან ორი სახის მამარავლს:

დასაქმების მამრავლი = მთლიანი დასაქმების ზრდა / საქსპორო ინდუსტრიაში დასაქმების ზრდა

პოპულაციის მამრავლი = მთლიანი პოპულაციის ზრდა / საექსპორტო ინდუსტრიაში დასაქმების ზრდა.

სტატისტიკურად დასაქმების მამრავლი დაახლოებით 2-4 შორის არის ხოლმე, ხოლო პოპულაციის მამრავლი შეიძლება 3-დან 9-მდეც იყოს.

ქალაქების კლასიფიკაცია საექსპორტო ბაზის მიხედვით:

საექსპორტო ბაზის მიხედვით შესაძლებელია ქალაქების კლასიფიკაცია. მაგალითად, Glenn Mueller (1993) წელს ამერიკული ქალაქები დააჯგუფა შემდეგზნაირად:

1. სასოფლო სამეურნეო
2. საფინანსო, სადაზღვევო, უძრავი ქონების;
3. სამთავრობო
4. საწარმოო
5. სამხედრო
6. მომპოველური
7. მომსახურების
8. სატრანსპორტო
9. დივერსიფიცირებული

ინვესტირება უძრავ ქონებაში

ზემოთ აღწერილი ანალიზი და შეფასებები ეხება ქალაქის ზრდის პოტენციალს, თუმცა ის რომ ერთი ქალაქი უფრო მაღალი ტემპებით ზრდადია მეორეზე, სულაც არ ნიშნავს რომ უძრავ ქონებაში ინვესტირების თვალსაზრისით უკეთესი უკუგება ექნება. აქ მნიშვნელოვანია მიწოდების ნაწილის შეფასებაც. სწრაფად ზრდად ქალაქებში შესაძლებელია ჭარბი მიწოდების არსებობაც, რაც ფინანსურ მაჩვენებლებზე უარყოფით გავლენას მოახდენს.

ამიტომ უძრავ ქონებაში საინვესტიციო გადაწყვეტილებების მისაღებად საჭიროა მოთხოვნა მიწოდებას შორის გრელვადიანი წონასწორობის ფასების დონის სწორად შეფასება.

წყარო:
Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz