Real Estate Development
-
ინვესტიციები უძრავ ქონებაში სხვადასხვა ეტაპებისაგან შედგება და ამ ეტაპებზე განსხვავებულია, როგორც რისკი ისე შესაბამისი უკუგების მოლოდინი (Opportunity Cost of Capital). თავიდან რისკები მაღალია, შემდეგ კი რაც უფრო მეტი ინვესტიცია კეთდება მით უფრო იკვეთება მომავლის პროგნოზები და მცირდება რისკების დონეც. წყარო: Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P.…
-
მაინც როდის უნდა მოხდეს მიწის დეველოპმენტი? ჩვენ ვიცით რომ პროექტის გადადება როგორც ოფცია, ღირებულების მატარებელია და ის გავლენას ახდენს მიწის ფასზე. რეალური ოფციების დათვლის მარტივი მეთოდით შესაძლებელია Option Premium-ის დათვლა ერთი წლით გადავადების ჭრილში. შეგვიძლია ასევე გავართულოთ მოდელი და ბინომიალური ხეების გამოყენებით რამდენიმე წელზეც გავიდეთ. თუმცა არსებობს ფორმულა, რომელიც დროით შეზღუდვას ლახავს და მოკლე გზით…
-
მარაგების დენადობის მოდელი აღწერს უძრავი ქონების ბაზრის წონასწორობის დინამიკას და ციკლურობას. (მოდელი ასოცირებულია Kenneth Rosen, William Wheaton, Patric Hendershott და სხვებთან). ძირითადი მოდელი შედგება ექვსი განტოლებისგან, თუმცა შესაძლებელია მისი მოდიფიცირება (რაც გავაკეთე თბილისის ბაზარზე მოსარგებად). განტოლებების შინაარსი ასეთია: მოდელის არსი იმაში მდგომარეობს, რომ სექტორის ციკლური ბუნება აჩვენოს. წიგნში მოცემული მაგალითის მიხედვით ასეთ შედეგს ვიღებთ: ჰორიზონტალურ…
-
უძრავ ქონებას აქვს სასიცოცხლო ციკლი, ის იქმნება, ძველდება, ცვდება და ხელმეორედ შენდება… ამის გამო ინვესტორები მთლიან ქონებას ორ ნაწილად ხედავენ – მიწის ღირებულება და შენობის ღირებულება. ასეთი ანალიზი მნიშვნელოვან მიგნებებს იძლევა, როგორც ქონების ღირებულების, ისე ქირების ზრდის ტემპების შესაფასებლად. შევეცდები ეს საინტერესო დიაგრამა განვმარტო: რა მიგნებას იძლევა ასეთი ანალიზი: ვნახოთ კონკრეტული ციფრები: როგორც ზემოთ ჩანს,…
-
როცა მონოცენტრული ქალაქის მოდელი განვიხილეთ, უძრავი ქონების ღირებულების აღწერა მოვახდინეთ ქირების და არა ფასის ჭრილში. რა თქმა უნდა ქირების დონე პირდაპირ კავშირშია უძრავი ქონების ფასებთან, თუმცა მიმდინარე ქირის გარდა არის კიდევ ორი ფაქტორი: ქირის ზრდის განაკვეთი და ბუნდოვანების დონე (ამ ჩანაწერის გასაგებად საჭიროა მოდელის ცოდნა: Monocentric City Model) ზრდის განაკვეთი როგორც მონოცენტრული ქალაქის მოდელი აჩვენებს,…
-
მონოცენტრული ქალაქის მოდელი, მიუხედავად იმისა რომ ძალიან გამარტივებულია, იძლევა საინტერესო მიგნებებს იმის შესახებ თუ როგორ ყალიბდება ქალაქი, რა გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ფასებზე – ლოკაცია, ტერიტორიული ზრდა, პოპულაციის ზრდა და ა.შ. მოდელში აღებულია, რომ ქალაქს აქვს წრიული ფორმა და მხოლოდ ერთი ცენტრალური ტერიტორია, სადაც შესაძლებელია ურბანული სერვისის მიღება. ქალაქის ირგვლივ კი არის სასოფლო სამეურნეო მიწები.…
-
სამშენებლო მიწაზე მოთხოვნა წარმოებული მოთხოვნაა და არა პირდაპირი. მიწა წარმოადგენს საწარმოო ფაქტორს. ის საჭიროა არა საბოლოო მოხმარებისთვის, არამედ იმ შენობებისა და დანადგარების განსათავსებლად, რომლებმაც საბოლოო მოხმარების პროდუქცია უნდა შექმნან. ამასთან მიწა სხვა საწარმოო ფატქორებისგან განსხვავებით მობილური არ არის. სხვა ნებისმიერ ფაქტორს, შრომა იქნება თუ სამშენებლო მასალა, შეუძლია გადაადგილება სხვა ლოკაციაზე. მიწას კი არა. გამომდინარე აქედან,…