უძრავი ქონება
-
რა გავლენას ახდენს სახელმწოფოს თანადაფინანსების შეღავათები უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილებაზე? როგორ ცვლის ასეთი შეღავათები უძრავი ქონების ღირებულებას მოსარგებლე ადამიანებისთვის? პრაქტიკაში უძრავი ქონების შეფასებისთვის სწორი დისკონტირების განაკვეთის პოვნა რთული ამოცანაა, რადგან ლევერეჯსა და ეფექტურ საგადასახადო განაკვეთს შორის რთული კავშირებია, რომელზეც გავლენას ახდენს როგორც ცვეთის კომპონენტი, ასევე უძრავი ქონების ფლობის ხანგძლივობა (როდის გავყიდით?). (უფრო დეტალურად) ჩვენ ვიცით,…
-
უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას მნიშვნელოვანი ყურადღება ექცევა ცვეთით მიღებულ საგადასახადო დანაზოგს (Depreciation Tax Shield – DTS), და ამასთან ეს დანაზოგი უფრო ღირებული ხდება ფინანსური ლევერეჯის გამოყენების შემთხვევაში. ქვემოთ ცხრილში, მარცხენა ორი სვეტი აჩვენებს გადასახადამდე და გადასახადის შემდგომ ფულადი ნაკადის IRR-ს ქონების სესხის გარეშე ყიდვის შემთხვევაში, ხოლო მარჯვენა ორი სვეტი აჩვენებს 75%-ის სესხით დაფინანსების შემთხვევას. დააკვირდით რომ…
-
WACC-ის ფორმულას უძრავი ქონების ინვესტიციების მიმართაც გამოიყენებენ, მაგრამ აქ ჩვეულებრივი კორპორაციებისგან განსხვავებით საგადასახადო კომპონენტი ამოღებულია, რადგან REIT-ები არ იბეგრებიან მოგების გადასახადით. ამ ფორმულაში განსაკუთრებული არაფერია, ის უბრალოდ სესხის და კაპიტალის უკუგების შეწონვას აკეთებს, მაგრამ რაც საინტერესოდ მომეჩვენა არის ის რომ ამ შეწონვით დადებით და უარყოფით Cash-on-Cash ლევერეჯებზე გავდივართ. პირველ რიგში დააკვირდით ცხრილს, სადაც პირველ ნაწილში…
-
როცა რისკისა და უკუგების დიაგრამაზე საუბრობენ, ხშირად რისკის კომპონენტი თეორიულად აღიქმება ხოლმე. ამ ჩანაწერში ვაჩვენებ მათემატიკურად როგორ არის ფინანსური ლევერეჯი და რისკი ერთიდაიგივე (სხვა თანაბარ პირობებში), როგორ ცვლის უძრავი ქონების დალევერეჯება საშუალოდ მოსალოდნელ უკუგებას და ამასთანავე ამ მოსალოდნელი უკუგების ბუნდოვანების დიაპაზონს თავისი თავის პროპორცულად. ქვემოთ ცხრიშლი, პირველ ნაწილში მოცემულია საბაზისო დაშვებები, ხოლო მეორე ნაწილიში ნაჩვენებია…
-
უძრავ ქონებაში ინვესტირების სპეციფიკა განსხვავდება როგორც ფასიანი ქაღალდების ბაზრის ოპერაციებისგან, ისე კორპორატიული კაპიტალის ბიუჯეტირების გადაწყვეტილებისგან, უფრო სწორად ამ ორის ნაზავს წარმოადგენს. რას გვაძლევს ეს განსხვავება პრაქტიკაში? იმის გამო რომ უძრავი ქონება ერთის მხრივ გავს საწარმოო ფაქტორს, ხოლო მეორეს მხრივ ფასიან ქაღალდს, მისი შეფასება შესაძლებელია როგორც საბაზრო ფასით (Market Value) ასევე ფულადი ნაკადების დისკონტირებით (Investment Value),…
-
როცა უძრავი ქონება გრძელვადიანი კონტრაქტით არის გაქირავებული, ფულადი ნაკადების დისკონტირებისთვის დამქირავებლის სესხის განაკვეთს იღებენ (ლოგიკურია). იგივე განაკვეთი შეიძლება ავიღოთ ყოველი მომდევნო კონტრაქტის ფარგლებს შიგნით წარმოქმნილი ნაკადების დისკონტირებისთვის. მაგალითად, თუ ვიცი რომ 10 წლის შემდეგ მექნება ახალი 10 წლიანი კონტრაქტი, მაშინ იმ ახალი კოტრაქტის შიგნით აღებული სავარაუდო თანხების დისკონტირებისთვის შემიძლია დამქირავებლის სესხის მიმდინარე განაკვეთი გამოვიყენო (Intra-lease…
-
IRR-ს ნაკლებად იყენებენ ჭკვიანი ინვესტორები, მას ბევრი ტექნიკური ნაკლი აქვს მაგრამ მთავარი მაინც ის არის, რომ IRR-ი, თავის თავში გულისხმობს რეინვესტირების განაკვეთუის იგივეობას. თითქოს დადებითი ფულადი ნაკადების იგივე განაკვეთით რეინვესტირება პრობლემას არ წარმოადგენს, რაც მაღალი IRR-ის მქონე პროექტების შემთხვევაში არაადეკვატური დაშვებაა. თუმცა უძრავი ქონებაში ინვესტიციების შემთხვევაში, მისი სტაბილური და მოკრძალებული ბუნებიდან გამომდინარე ხშირად იყენებენ IRR-ს.…