finance
-
4 კვადრატის დიაგრამა აღწერს უძრავი ქონების სექტორში მოქმედი ძალების სისტემას. დეველოპერული სექტორის ურთიერთქმედება კაპიტალისა და ფართობის ბაზრებთან ქმნის გრძელვადიან წონასწორობას. წყარო: Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz ეს მოდელი კარგად აღწერს სექტორის დინამიკას და ხსნის ბაზარზე ბუშტების წარმოქმნის გარდაუვალობას. მოთხოვნის მოულოდნელი ზრდის გავლენა მაგალითად, წარმოიდგინეთ…
-
ქალაქის ზრდის პოტენციალის შესაფასებლად, გამოიყენება მისი ეკონომიკური ბაზის ანალიზის ტექნიკა. რას გულისხმობს: ქალაქის ეკონომიკურ ბაზას ყოფენ ორ ნაწილად, საექსპორტო და ადგილობრივი მომსახურების. თუ ქალაქი ქმნის ზედმეტ საქონელს და გააქვს “ექსპორტზე”, ის იზიდავს სამუშაო ხელს შესაბამის საექსპორტო ინდუსტრიაში, რასაც ბუნებრივად მოჰყვება პოპულაციის ზრდაც. შესაბამისად, რაც უფრო ძლიერია საექსპორტო პოტენციალი, მით უფრო დიდია ქალაქის (რეგიონის) ზრდის მოლოდინიც.…
-
რისკების დივერსიფიკაცია ხშირად არის ფაქტორი რის გამოც უძრავ ქონებაში ხდება ინვესტირება. ქვემოთ მოცემული გრაფიკები ასახავენ 1978-2009 წლებში ორი პორთფელის ეფექტურობის საზღვრებს (Efficient Frontier). ვერტიკალურ ღერძზე არის მოცემული კვარტალური უკუგება, ჰორიზონტალურზე რისკის დიაპაზონი. აქციები და ობლიგაციები აღებულია S&P500-დან, ხოლო უძრავ ქომებაში იგულისხმება NCREIF ინდექსი. ამ სურათის დანახვა საინტერესოა იმიტომ, რომ როგორც ჩანს უძრავი ქონების დამატება მნიშვნელოვნად…
-
როგორც ნებისმიერი სხვა შემოსავლიანი აქტივის შემთხვევაში, უძრავი ქონების ჩანაცვლებას აზრი აქვს მაშინ თუ მისგან ამოღებული თანხის ინვესტირება შესაძლებელია უკეთესი უკუგებით იგივე რისკის მატარებელ აქტივში. უფრო სწორად როცა ამის მოლოდინი არსებობს. ყიდვა გაყიდვის ტრანზაქციები დიდ წილად გამოწვეული შეიძლება იყოს მყიდველსა და გამყიდველს შორის განსხვავებული მოლოდინებით, თუმცა ამავე დროს შესაძლებელია არსებობდეს ერთნაირი მოლოდინები, მაგრამ განსხვავებული მფლობელის ხელში…
-
სამშენებლო მიწის შინაგანი ღირებულების დასანახად იყენებენ მიწის უმაღლესი და საუკეთესო გამოყენების ანალიზის (Highest & Best Use Analysis) ტექნიკას. ბუნებრივია სამშენებლო მიწის შინაგანი ღირებულება გამომდინარეობს მასზედ აშენებადი შენობის ღირებულებიდან. გამომდინარე იქედან თუ რა იქნება აშენებული შენობის ფასი და რა დაჯდება შენობის აშენება, შეგვიძლია დავინახოთ მიწის ღირებულებაც. თუმცა გააჩნია რას ავაშენებთ (ჩვენთან ეს დეველოპერზე უფროა დამოკიდებული). ქვემოთ…
-
გამომდინარე იქედან თუ ლევერეჯის გაზრდა რა გავლენას ახდენს ინვესტირებული საკუთარი კაპიტალის უკუგებაზე, უძრავი ქონების სექტორში არსებობს პოზიტიური და ნეგატიური ლევერეჯის ცნებები. აქ გავლენას ახდენს სამი ძირითადი პარამეტრი: თავიდან, როცა ლევერეჯი დაბალია, სესხის მოძიება დაბალ პროცენტშია შესაძლებელი. შემდგომში რაც უფრო იზრდება ლევერეჯი, მით უფრო იზრდება კრედიტორებისგან მოთხოვნილი საპროცენტო განაკვეთიც, რომელმაც შესაძლოა აქტივის IRR-ს გადააჭარბოს. ლევერეჯი არის…
-
ამ ჩანაწერში მინდა ვაჩვენო რამდენად მგრძნობიერე შეიძლება იყოს უძრავი ქონების გრძელვადიანი ღირებულება მოკლევადიანი შოკების მიმართ. შოკებში ვგულისხმობ დაუგეგმავ ცვლილებებს როგორც უძრავი ქონების მოთხოვნა-მიწოდებაში, ასევე კაპიტალის ბაზრზე არსებულ საპროცენტო განაკვეთებში. დაუგეგმავი ცვლილებები უძრავი ქონების ბაზარზე დავუშვათ, გვაქვს უძრავი ქონება, რომლიდანაც წელიწადში ნეტო შემოსავალი არის 100,000$. ველოდებით რომ ყოველწლიურად შემოსავალი მოიმატებს 3%-ით, და კაპიტალის ბაზრიდან გამომდინარე, მოთხოვნილი…
-
არსებობს შემოსავლიანი უძრავი აქტივის შეფასების მარტივი და პროფესიონალური მეთოდები. მარტივი მეთოდები ძირითადად გულისხმობენ მსგავსი აქტივების ტრანზაქციების მცირე ადაპტაციებით საბაზრო ფასის დადგენას… ეს შეიძლება მოხდეს დანახარჯების, გაყიდვის ტრანზაქციების, ან ქირა/ფასის მამრავლის შედარებით. თუმცა სხვაა მიმდინარე საბაზრო და სხვაა სამართლიანი, ანუ გრძელვადიანი საბაზრო ფასი. სამართლიანი ფასის დადგენა, როგორც ორგანიზაციის შემთხვევაში, ხდება ფულადი ნაკადების დისკონტირებით, თუმცა აქ თავისი…
-
How to Make a Construction-Development Project Profitable?
-
სამშენებლო-დეველოპერულ სექტორში ბუშტის წარმოქმნა შეიძლბა სხვადასხვა მიზეზმა გამოიწვიოს, თუმცა აქ ორ მნიშვნელოვან სისტემურ ფაქტორს მინდა ხაზი გავუსვა, – ესენია: 1. მათრახის ეფექტი და 2. მოთხოვნა-მიწოდების სპეციფიური დინამიკა. მოვლენას მათრახის ეფექტი დაარქვეს იმიტომ, რომ თავში ფასების მცირედი ცვლილება, კუდში დიდ მერყეობას იწვევს. საბოლოო პროდუქტის ფასების ცვლილება, გავლენას ახდენს მთელ ღირებულებათა ჯაჭვზე, გავლენა რეზონირდება და ძლიერდება ყოველ…
You must be logged in to post a comment.