სამშენებლო მიწის შინაგანი ღირებულების დასანახად იყენებენ მიწის უმაღლესი და საუკეთესო გამოყენების ანალიზის (Highest & Best Use Analysis) ტექნიკას.

ბუნებრივია სამშენებლო მიწის შინაგანი ღირებულება გამომდინარეობს მასზედ აშენებადი შენობის ღირებულებიდან. გამომდინარე იქედან თუ რა იქნება აშენებული შენობის ფასი და რა დაჯდება შენობის აშენება, შეგვიძლია დავინახოთ მიწის ღირებულებაც. თუმცა გააჩნია რას ავაშენებთ (ჩვენთან ეს დეველოპერზე უფროა დამოკიდებული).

ქვემოთ მოცემულია ასეთი ანალიზის შედეგი (წყარო*), გამომდინარე სხვადასხვა ფუნქციონალიდან. განსხვავებული ფუნქციების შემთხვევაში განსხვავებულია ხარჯი, NOI, რისკი, მოსალოდნელი ზრდისა და დისკონტირების განაკვეთები.

აქ მნიშვნელოვანია იმის გააზრება, რომ შეფასება კეთდება გრძელვადიანი პერიოდის გააზრებით, რადგან მოკლევადიან პერიოდში ციკლურმა რყევებმა შეიძლება განსხვავებული და მცდარი გადაწყვეტილება მიგვაღებინოს (ნახეთ ასევე: What Creates a Housing Bubble?).

ასევე, ასეთი ანალიზით კარგად ჩანს თუ რამდენად დიდ დიაპაზონში შეიძლება შეიცვალოს მიწის ფასი გარემოში მომხდარი ინფრასტრუქტურული ცვლილებებიდან გამომდინარე.

და ბოლოს, კიდევ ერთი ნიუანსი რაც ამ შეფასებიდან გამომდინარეობს არის რეალური ოფციის დაფასება. მაგალითად, გვსურს შევაფასოთ მიწა, ასეთი მონაცემებით:

  • შენობის აშენება ჯდება 800 000 $;
  • შანსი, რომ წლიური NOI (Net Operating Income) იქნება 130 000$ = 50%;
  • შანსი, რომ NOI იქნება 70 000$ = 50%;
  • Cap Rate = 10%.
  • დისკონტირების განაკვეთი = 12%

აქედან, ტრადიციული მეთოდის გამოყენებით:

Expected NOI = 0.5*130 000 + 0.5*70 000 = 100 000. შესაბამისად, აშენებული შენობის ფასი

  • Building Value = 100 000 /10% = 1,000,000 $

ხოლო მიწის ღირებულება – (1,000,000 – 800,000)/(1+12%) = 178,571 $

ეხლა განვიხილოთ რეალური ოფციის ჭრილში, – ანუ დავუშვათ, რომ ჩვენ შეგვიძლია ვიყიდოთ მიწა და არ დავიწყოთ მშენებლობა, დაველოდოთ სიტუაციის გარკვევას (მაგ. არჩევნების შედეგებს). დავაზუსტოთ რა იქნება NOI და მერე მივიღოთ გადაწყვეტილება პროექტის განხორციელების შესახებ.

ასეთ შემთხვევაში, ერთი წლის შემდეგ მიწა ეღირება 500 000 $, ან 0$ (თუმცა ესეთი მიწა არ არსებობს რომ არაფერი ღირდეს აქ უბრალოდ გამარტივებულია).

შედეგად, მიწის ღირებულება: (500,000*0.5+0*0.5)/(1+12%) = 223,214 $

როგორც ხედავთ იმის გააზრებამ, რომ შეგვძლია ვიყიდოთ მიწა და მშენებლობა გადავდოთ დროში, მიწა ჩვენთვის 25%-ით უფრო ძვირფასი გახადა. დამატებითი გავლენა შეიძლება მოახდინოს მიწის ღირებულებაზე იმის გააზრებამ, რომ პროექტის გადადება შესაძლოა სწორი ფუნქციის არჩევასაც უკავშირდებოდეს (მაგალითად, მოსალოდნელ ინფრასტრუქტურულ ცვლილებებს).

თუმცა, რეალური ოფცია არსებობს იმ შემთხვევაში თუ მიწას ვალდებულებით კი არა ქეშით ვყიდულობთ (თეორიულად ჰიბრიდული ვერსიაც შეიძლება არსებობდეს, მაგალითად, მშენებლობის დაწყების თარიღის შესახებ დეველოპერმა მიიღოს გადაწყვეტილება და არა მიწის გამყიდველმა).

პ.ს.

მიწის ვალდებულებით ყიდვა თავისი ღრმა ფინანსური შინაარსი აქვს, რისკების ტრანსმისიის კუთხით, იხილეთ – Cash or Barter – Land Real Estate.

წყარო:

Real Estate Finance & Investments by William B. Brueggeman; Jeffrey D. Fisher