Real Estate Finance
-
როცა რისკისა და უკუგების დიაგრამაზე საუბრობენ, ხშირად რისკის კომპონენტი თეორიულად აღიქმება ხოლმე. ამ ჩანაწერში ვაჩვენებ მათემატიკურად როგორ არის ფინანსური ლევერეჯი და რისკი ერთიდაიგივე (სხვა თანაბარ პირობებში), როგორ ცვლის უძრავი ქონების დალევერეჯება საშუალოდ მოსალოდნელ უკუგებას და ამასთანავე ამ მოსალოდნელი უკუგების ბუნდოვანების დიაპაზონს თავისი თავის პროპორცულად. ქვემოთ ცხრიშლი, პირველ ნაწილში მოცემულია საბაზისო დაშვებები, ხოლო მეორე ნაწილიში ნაჩვენებია…
-
უძრავ ქონებაში ინვესტირების სპეციფიკა განსხვავდება როგორც ფასიანი ქაღალდების ბაზრის ოპერაციებისგან, ისე კორპორატიული კაპიტალის ბიუჯეტირების გადაწყვეტილებისგან, უფრო სწორად ამ ორის ნაზავს წარმოადგენს. რას გვაძლევს ეს განსხვავება პრაქტიკაში? იმის გამო რომ უძრავი ქონება ერთის მხრივ გავს საწარმოო ფაქტორს, ხოლო მეორეს მხრივ ფასიან ქაღალდს, მისი შეფასება შესაძლებელია როგორც საბაზრო ფასით (Market Value) ასევე ფულადი ნაკადების დისკონტირებით (Investment Value),…
-
როცა უძრავი ქონება გრძელვადიანი კონტრაქტით არის გაქირავებული, ფულადი ნაკადების დისკონტირებისთვის დამქირავებლის სესხის განაკვეთს იღებენ (ლოგიკურია). იგივე განაკვეთი შეიძლება ავიღოთ ყოველი მომდევნო კონტრაქტის ფარგლებს შიგნით წარმოქმნილი ნაკადების დისკონტირებისთვის. მაგალითად, თუ ვიცი რომ 10 წლის შემდეგ მექნება ახალი 10 წლიანი კონტრაქტი, მაშინ იმ ახალი კოტრაქტის შიგნით აღებული სავარაუდო თანხების დისკონტირებისთვის შემიძლია დამქირავებლის სესხის მიმდინარე განაკვეთი გამოვიყენო (Intra-lease…
-
IRR-ს ნაკლებად იყენებენ ჭკვიანი ინვესტორები, მას ბევრი ტექნიკური ნაკლი აქვს მაგრამ მთავარი მაინც ის არის, რომ IRR-ი, თავის თავში გულისხმობს რეინვესტირების განაკვეთუის იგივეობას. თითქოს დადებითი ფულადი ნაკადების იგივე განაკვეთით რეინვესტირება პრობლემას არ წარმოადგენს, რაც მაღალი IRR-ის მქონე პროექტების შემთხვევაში არაადეკვატური დაშვებაა. თუმცა უძრავი ქონებაში ინვესტიციების შემთხვევაში, მისი სტაბილური და მოკრძალებული ბუნებიდან გამომდინარე ხშირად იყენებენ IRR-ს.…
-
წარმოიდგინეთ რომ გაქვთ კომერციული უძრავი ქონება, რომელსაც 10 წლიანი, ფიქსირებულ ტარიფიანი, იჯარით აქირავებთ. კონტრაქტის ვადის გასვლის შემდეგ კი უნდა მოახდინოთ კიდევ 10 წლით დაკონტრაქტება, ოღონდ ახალი ფასით. როგორ უნდა შევაფასოთ ასე მიღებული ფულადი ნაკადების და შესაბამისად უძრავი ქონების ღირებულება? აქ საინტერესოა, რომ გრძელვადიანი კონტრაქტებით გაქირავებული უძრავი ქონების შესაფასებლად დისკონტირების ორ განაკვეთს იყენებენ: განვიხილოთ მაგალითზე. დავუშვათ…
-
მარაგების დენადობის მოდელი აღწერს უძრავი ქონების ბაზრის წონასწორობის დინამიკას და ციკლურობას. (მოდელი ასოცირებულია Kenneth Rosen, William Wheaton, Patric Hendershott და სხვებთან). ძირითადი მოდელი შედგება ექვსი განტოლებისგან, თუმცა შესაძლებელია მისი მოდიფიცირება (რაც გავაკეთე თბილისის ბაზარზე მოსარგებად). განტოლებების შინაარსი ასეთია: მოდელის არსი იმაში მდგომარეობს, რომ სექტორის ციკლური ბუნება აჩვენოს. წიგნში მოცემული მაგალითის მიხედვით ასეთ შედეგს ვიღებთ: ჰორიზონტალურ…
-
უძრავ ქონებას აქვს სასიცოცხლო ციკლი, ის იქმნება, ძველდება, ცვდება და ხელმეორედ შენდება… ამის გამო ინვესტორები მთლიან ქონებას ორ ნაწილად ხედავენ – მიწის ღირებულება და შენობის ღირებულება. ასეთი ანალიზი მნიშვნელოვან მიგნებებს იძლევა, როგორც ქონების ღირებულების, ისე ქირების ზრდის ტემპების შესაფასებლად. შევეცდები ეს საინტერესო დიაგრამა განვმარტო: რა მიგნებას იძლევა ასეთი ანალიზი: ვნახოთ კონკრეტული ციფრები: როგორც ზემოთ ჩანს,…
-
როცა მონოცენტრული ქალაქის მოდელი განვიხილეთ, უძრავი ქონების ღირებულების აღწერა მოვახდინეთ ქირების და არა ფასის ჭრილში. რა თქმა უნდა ქირების დონე პირდაპირ კავშირშია უძრავი ქონების ფასებთან, თუმცა მიმდინარე ქირის გარდა არის კიდევ ორი ფაქტორი: ქირის ზრდის განაკვეთი და ბუნდოვანების დონე (ამ ჩანაწერის გასაგებად საჭიროა მოდელის ცოდნა: Monocentric City Model) ზრდის განაკვეთი როგორც მონოცენტრული ქალაქის მოდელი აჩვენებს,…
-
მონოცენტრული ქალაქის მოდელი, მიუხედავად იმისა რომ ძალიან გამარტივებულია, იძლევა საინტერესო მიგნებებს იმის შესახებ თუ როგორ ყალიბდება ქალაქი, რა გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ფასებზე – ლოკაცია, ტერიტორიული ზრდა, პოპულაციის ზრდა და ა.შ. მოდელში აღებულია, რომ ქალაქს აქვს წრიული ფორმა და მხოლოდ ერთი ცენტრალური ტერიტორია, სადაც შესაძლებელია ურბანული სერვისის მიღება. ქალაქის ირგვლივ კი არის სასოფლო სამეურნეო მიწები.…
-
სამშენებლო მიწაზე მოთხოვნა წარმოებული მოთხოვნაა და არა პირდაპირი. მიწა წარმოადგენს საწარმოო ფაქტორს. ის საჭიროა არა საბოლოო მოხმარებისთვის, არამედ იმ შენობებისა და დანადგარების განსათავსებლად, რომლებმაც საბოლოო მოხმარების პროდუქცია უნდა შექმნან. ამასთან მიწა სხვა საწარმოო ფატქორებისგან განსხვავებით მობილური არ არის. სხვა ნებისმიერ ფაქტორს, შრომა იქნება თუ სამშენებლო მასალა, შეუძლია გადაადგილება სხვა ლოკაციაზე. მიწას კი არა. გამომდინარე აქედან,…
You must be logged in to post a comment.