ტერმინი “ეფექტური რენტა” გამოიყენება გაქირავებული უძრავი ქონების შემოსავლიანობის შესაფასებლად და შესადარებლად. ის შინაარსობრივად ნიშნავს ქირიდან მიღებული შემოსავლების, “პერიოდის ჭრილში” თარგმნილ, დისკონტირებულ ღირებულებას.
საინტერესო მაჩვენებელია, როცა გვინდა ერთმანეთს შევადაროთ ორი შემოთავაზება სხვადასხვა პირობებით, როგორც გაქირავებისას ისე დაქირავებისას. ჯერ ფორმულას ავხსნი, შემდეგ საინტერესო ნიუანსებს შევეხები:
გაანგარიშება ორ ეტაპად ხედბა. პირველ ეტაპზე უნდა გაკეთდეს კონტრაქტით გათვლილი შემოსავლების დისკონტირება, – Present Value of Lease:
*ფორმულაში ნაგულსიხმევია რომ შემოსავლების გადახდა თვის/წლის დასაწყისში ხდება.
ამის შემდეგ ხდება მიღებული შედეგის თარგმნა პერიოდის ჭრილში (თვის/წლის).
მაგალითისთვის, ქვემოთ შედარებულია ორი კონტრაქტი განსხვავებული პირობებით, საიდანაც ჩანს რომ B უკეთესია A-ზე (Excel-ის ფაილი ტექსტის ბოლოს):
აქ მნიშვნელოვანია იმის გააზრება, რომ ეფექტური რენტა სხვადასხვაგვარად ითვლება გამქირავებლის და დამქირავებლის მხრიდან. მაგალითად დამქირავებლის მხრიდან შეიძლება ფულად გასავლებს დაემატოს კომუნალური ხარჯები…
როგორ განვსაზღვროთ დისკონტირების კოეფიციენტი?
დისკონტირების კოეფიციენტად იდეაში შეგვიძ₾ია ავიღოთ იმავე “Duration”-ის მქონე იპოთეკური სესხის პროცენტი, თუმცა ერთი ნიუანსის გათვალისწინებით, – სესხის პროცენტი თავის თავში მოიცავს დეფოლტის რისკს, რის შემთხვევაშიც უკუგების მოსალოდნელი დეგრადაცია (Yield Degradation), უფრო დიდია ვიდრე უძრავი ქონების ქირის დეფოლტის შემთხვევაში. შესაბამისად ქირის დისკონტირების განაკვეთი უფრო დაბალი უნდა იყოს ვიდრე შესაბამისი ვადიანობის იპოთეკური სესხის (გარანტირებული, ან მაღალი ხარისხის იპოთეკურის სესხის პროცენტის ფარგლებში).
რას არ ითვალისწინებს ეფექტური რენტა?
ამ მაჩვენებლის გამოყენება საფრთხილოა იმ კუთხით, რომ ის არ ითვალისწინებს ბევრ მნიშვნელოვან მომენტს:
- Inter-lease Risk – უძრავი ქონება შეიძლება გაქირავდეს ბევრი გრძელვადიანი კონტრაქტით, ამ კონტრაქტებს შორის არსებობს სივრცე, კონტრაქტიდან კონტრაქტამდე, რომლის გათვალისწინება გავლენას ახდენს დისკონტირების კოეფიციენტებზე (დეტალურად)
- Releasing Costs – გადაქირავების ხარჯები ჩვენთან კი მიბმულია ერთი თვის ქირაზე, მაგრამ ეს ყოველთვის ასე არ ხდება. როგორც წესი გრძელვადიანი კონტრაქტები ასეთი ხარჯების ეკონომიას უზრუნველყოფენ;
- Expectations of Market – მომავლის მოლოდინებიდან გამომდინარე შესაძლოა უფრო რაციონალური იყოს მოკლევადიანი კონტრაქტის დადება, ან პირიქით;
- Options in Lease – კონტრაქტში შეიძლება იყოს მობილურობის შესაძლებლობები. მაგალითად კონტრაქტის გაწყვეტა, უფრო მეტი ფართის დამატება, დაქირავებულის შემცირება, სხვაზე გადაქირავება, არაფიქსირებული საფასური და ა.შ…
- Contract in Portfolio – შესაძლოა გამქირავებელს აწყობდეს კონტრაქტის დასრულების ვადების დამთხვევა სხვა კონტრაქტებთან ან პირიქით…
ადაპტირებულია წყაროდან:
Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz