ბიზნესის შეფასებაზე გავლენას ახდენს ის თუ როგორ მივუდგებით უძრავი ქონების ნაწილს. განსაკუთრებით კაპიტალ ინტენსიური ბიზნესებისთვის Sales-to-Asset ფარდობა შედარებით სტაბილურია. ამის გამო გაყიდვების პროგნოზირებისას შესაძლებლი ხდება დასაქმებული აქტივების მოცულობის პროგნოზირებაც და გამომდინარე იქედან თუ როგორია კაპიტალზე უკუგება შესაძლებელია მოსალოდნელი ფულადი ნაკადების უკეთესად დანახვაც…
მაგრამ წარმოიდგინეთ ორი აბსოლიტურად ერთნაირი ბიზნესი, რომლებიც მხოლოდ იმით განსხვავდებიან საჭირო უძრავ ქონებას ქირაობენ თუ ყიდულობენ. ორი ღვინის მაღაზიათა ქსელი, ორი უნივერსიტეტი ბევრი ფილიალებით, ან თუნდაც ორი გალვანიზირებული ფოლადის ჩარჩოების საწარმო….
ქვემოთ სვეტში მოცემული მაგალითის მიხედვით, ერთი ბიზნესი ფლობს მიწას და შენობას, მეორე კი მათ უბრალოდ ქირაობს. მხოლოდ ამ განსხვავების გამო B ბიზნესის წლიური უკუგება კაპიტალზე 3%-ით მეტია (რაც ზრდის შეფასებას). თუმცა, B-ს ექნება უფრო დაბალი EBIT, ქირის ხარჯების გამო (რაც ამცირებს შეფასებას).
ნათელია რომ შეფასებებში იქნება სხვაობა (უპირატესად A-ს სასარგებლოდ, თუმცა ვექტორი დამოკიდებულია კონკრეტულ შემთხვევაზე), მაგრამ არის ეს სხვაობა “ნამდვილი”?
ბიზნესი იყიდის თუ იქირავებს უძრავ ქონებას ეს საინვესტიციო გადაწყვეტილებაა თუ სტრატეგიული? თუ ეს უბრალოდ საინვესტიციო გადაწყვეტილებაა, მაშინ მენეჯმენტმა შეიძლება დროდადრო ცვალოს მიდგომა საპროცენტო განაკვეთების, Сap Rate-ების ან თუნდაც საგადასახადო ცვლილებების შესაბამისად, რაც Sales-to-Asset ფარდობას არასტაბილურს გახდის და როგორც კომპანიების შედარებას, ისე გრძელვადიან პროგნოზებს გაართულებს…
პრობლემის თავიდან ასარიდებლად აღრიცხვის სტანდარტები შეიცვალა 2019-ში და ეხლა კომპანიებს თხოვენ რომ ნაქირავები უძრავი ქონება ბალანსზე აიყვანონ და ქირის ხარჯები საპროცენტო და ამორტიზაციის ხარჯებად დაყონ. ამან, რაღაც ჩარჩოებში მოაქცია პრობლემა თუმცა ის მაინც რჩება რადგან ბალანსზე ქონების ღირებულება დამოკიდებულია ქირის კონტრაქტის ხანგძლივობაზე…
ზოგჯერ გამოსავალი იმაშია რომ უძრავი ქონება უბრალოდ გაიმიჯნოს ძირითადი ბიზნესისგან და ცალკე შეფასდეს, მაგრამ ეს ყოველთვის სწორი მიდგომა არ არის.
გამიჯვნის სასარგებლოდ მოქმედებს ის არგუმენტი, რომ უძრავი ქონებისთვის სხვა სპეციფიური აქტივებისგან განსხვავებით არსებობს ლიკვიდური და ეფექტური ბაზარი, იოლია როგორც აბსოლიტური ისე კაპიტალიზაციის განაკვეთების ობიექტური შეფასება ბაზრის ტრანზაქციებიდან გამომდინარე.
გამიჯვნის საწინააღმდეგო არგუმენტი არის ის, რომ ზოგ შემთხვევაში უძრავ ქონებას სტრატეგიული მნშვნელობა აქვს. მაგალითად საბურავების მწარმოებლის საწყობები შეიძლება განთავსებული იყოს ავტომწარმებლების საწარმოებთან ახლოს, რაც საბურავების მწარმოებელს კონკურენტულ უპირატესობას აძლევდეს და მის ქონებას განსაკუთრებულად ღირებულს ხდიდეს. ასეთ შემთხვევაში, ბუნებრივია აქტივი უფრო სპეციფიურია ვიდრე ზოგადი ბაზრისთვის შესაბამისი.