Despite the common perception that the development sector is highly profitable, this is not the case. In reality, margins range around 10%-12%, and the high ROI is driven by the fact that most projects are characterized by extremely high leverage (and by leverage, I don’t just mean bank loans).

From a purely financial perspective, it can be said that the advance received from pre-sales is an operational obligation rather than a financial one, but this is not accurate. This is because installment plans are inherently interest-bearing (even though the interest is usually hidden in the price).

The high level of competition in the sector requires thorough pre-analysis of the project before starting and stringent management of financial risks during the implementation process. By financial risks, I mean the uncertainty of profitability, as well as the management of inflation, liquidity, and credit risks.

Investment analysis begins with the process of purchasing land. Even though there may not be a detailed architectural plan or cost estimate at this stage, preliminary analysis is still essential. The investment decision is the first stage that impacts the profitability of the project; if a mistake is made at the investment stage, it will be extremely difficult to bring the project to profit during implementation – changing the direction of a fired bullet is impossible.

Let’s look at an example of a specific project with the following assumptions:

  • Land area: 2500 sq.m.
  • Land price: 25%
  • K2 (coefficient): 3.5
  • Residential share: 80%
  • Internal usability: 72%
  • Project duration: 24 months
  • Price segment: $1000/sq.m.

We present analytical information in the form of charts and diagrams, which we typically prepare before starting a project. The numbers presented here are quite close to the real standard conditions.

Overview of the planned main version:

Monte Carlo simulation result from 1000 iterations:

Sensitivity analysis, i.e., the impact of factors on profitability:

Break-even price analysis:

Distribution of the planned price per sq.m. by components:

Intersection of the project’s Modified IRR and NPV:

Range of return on capital from 1000 iterations:

Maximum accumulated debt according to the planned scenario:

You can view the Excel file here:

———————————————————————————————————

მიუხედავად იმისა რომ ადამიანების დიდ ნაწილს დეველოპერული სექტორი მაღალმომგებიანი გონია ეს ასე არ არის. სინამდვილეში მარჟები 10%-12%-ის ფარგლებში ტრიალებს და მაღალ ROI-ს განაპირობებს ის ფაქტი რომ პროექტების უმრავლესობა უკიდურესად მაღალი ლევერეჯით ხასიათდება. (ლევერეჯში არ ვგულისხმობ მხოლოდ საბანკო დაკრედიტებას).

წმინდა ფინანსურად შეიძლება ვთქვათ რომ წინასწარი გაყიდვებით მიღებული ავანსი, საოპერაციო ვალდებულებაა და არა ფინანსური, მაგრამ ეს სინამდვილეს არ შეესაბამება. თუნდაც იმ მარტივი მიზეზის გამო რომ განვადებები არსობრივად პროცენტიანია (მიუხედავად იმისა რომ პროცენტი როგორც წესი ფასში იმალება).

სექტორში კონკურენციის მაღალი დონე მოითხოვს ერთი მხრივ დასაწყები პროექტის წინასწარ ანალიზს, მეორეს მხრივ განხორციელების პროცესში ფინანსური რისკების უმკაცრეს მართვას. ფინანსურ რისკებში ვგულისხმობ როგორც მომგებიანობის ბუნდოვანებას, ისე ინფლაციის, ლიკვიდობისა და საკრედიტო რისკების მართვას.

საინვესტიციო ანალიზი იწყება მიწის შესყიდვის პროცესში. მიუხედავად იმისა რომ ამ დროს შესაძლებელია არ არსებობდეს დეტალური არქიტექტურული პროექტი ან ხარჯთაღრიცხვა, წინასწარი ანალიზი მაინც აუცილებელია. საინვესტიციო გადაწყვეტილება არის პირველი ეტაპი რომელიც გავლენას ახდენს პროექტის მომგებიანობაზე, თუ ინვესტირების ეტაბზე შეცდომის დაშვება მოხდება, განხორციელების პროცესში პროექტის მოგებაზე გაყვანა უკიდურესად გართულდება – გასროლილი ტყვიის მიმართულების შეცვლა შეუძლებელი იქნება.

ვნახოთ კონკრეტული პროექტის მაგალითი ასეთი დაშვებებით:

  • მიწა 2500 კვ.მ;
  • მიწის ფასი 25%;
  • კ2 = 3.5
  • საცხოვრებლების წილი 80%;
  • შიდა სარგებლიანობა 72%
  • პროექტის ხანგრძლივობა 24 თვე
  • საფასო სეგმენტი 1000$/კვ.მ.

წარმოგიდგენთ ანალიტიკურ ინფორმაცია გრაფიკების და დიაგრამების სახით, რასაც ჩვენ ვაკეთებთ ხოლმე პროექტის დაწყებამდე. აქ მოცემული ციფრები საკმაოდ ახლოს დგას რეალურ სტანდარტულ მდგომარეობასთან.

  • დაგეგმილი ძირითადი ვერსიის გენერალური სურათი:
  • მონტეკარლოს სიმულაციით, 1000 იტერაციის შედეგად მიღებული შედეგი:
  • სენსიტიურობის ანალიზი, ანუ ფაქტორების რა გავლენა მომგებიანობაზე:
  • წაუგებლოსბის ფასის ანალიზი:
  • დაგეგმილი კვ.მ.-ის ფასის განაწილება კომპონენტების მიხედვით:
  • პროექტის Modified IRR და NPV-ს კვეთა:
  • კაპიტალზე უკუგების მაჩვენებლის დიაპაზონი – 1000 იტერაციის შედეგად:
  • აკუმულირებული სესხის მაქსიმუმი დაგეგმილი სცენარის მიხედვით:

ექსელის ფაილი შეგიძლიათ ნახოთ აქ: