საცხოვრებელი უძრავი ქონების პროექტის მოდელირება

მიუხედავად იმისა რომ ადამიანების დიდ ნაწილს დეველოპერული სექტორი მაღალმომგებიანი გონია ეს ასე არ არის. სინამდვილეში მარჟები 10%-12%-ის ფარგლებში ტრიალებს და მაღალ ROI-ს განაპირობებს ის ფაქტი რომ პროექტების უმრავლესობა უკიდურესად მაღალი ლევერეჯით ხასიათდება. (ლევერეჯში არ ვგულისხმობ მხოლოდ საბანკო დაკრედიტებას).

წმინდა ფინანსურად შეიძლება ვთქვათ რომ წინასწარი გაყიდვებით მიღებული ავანსი, საოპერაციო ვალდებულებაა და არა ფინანსური, მაგრამ ეს სინამდვილეს არ შეესაბამება. თუნდაც იმ მარტივი მიზეზის გამო რომ განვადებები არსობრივად პროცენტიანია (მიუხედავად იმისა რომ პროცენტი როგორც წესი ფასში იმალება).

სექტორში კონკურენციის მაღალი დონე მოითხოვს ერთი მხრივ დასაწყები პროექტის წინასწარ ანალიზს, მეორეს მხრივ განხორციელების პროცესში ფინანსური რისკების უმკაცრეს მართვას. ფინანსურ რისკებში ვგულისხმობ როგორც მომგებიანობის ბუნდოვანებას, ისე ინფლაციის, ლიკვიდობისა და საკრედიტო რისკების მართვას.

საინვესტიციო ანალიზი იწყება მიწის შესყიდვის პროცესში. მიუხედავად იმისა რომ ამ დროს შესაძლებელია არ არსებობდეს დეტალური არქიტექტურული პროექტი ან ხარჯთაღრიცხვა, წინასწარი ანალიზი მაინც აუცილებელია. საინვესტიციო გადაწყვეტილება არის პირველი ეტაპი რომელიც გავლენას ახდენს პროექტის მომგებიანობაზე, თუ ინვესტირების ეტაბზე შეცდომის დაშვება მოხდება, განხორციელების პროცესში პროექტის მოგებაზე გაყვანა უკიდურესად გართულდება - გასროლილი ტყვიის მიმართულების შეცვლა შეუძლებელი იქნება.

ვნახოთ კონკრეტული პროექტის მაგალითი ასეთი დაშვებებით:

• მიწა 2500 კვ.მ;
• მიწის ფასი 25%;
• კ2 = 3.5
• საცხოვრებლების წილი 80%;
• შიდა სარგებლიანობა 72%
• პროექტის ხანგრძლივობა 24 თვე
• საფასო სეგმენტი 1000$/კვ.მ.

წარმოგიდგენთ ანალიტიკურ ინფორმაცია გრაფიკების და დიაგრამების სახით, რასაც ჩვენ ვაკეთებთ ხოლმე პროექტის დაწყებამდე. აქ მოცემული ციფრები საკმაოდ ახლოს დგას რეალურ სტანდარტულ მდგომარეობასთან.

• დაგეგმილი ძირითადი ვერსიის გენერალური სურათი:

• მონტეკარლოს სიმულაციით, 1000 იტერაციის შედეგად მიღებული შედეგი:

• სენსიტიურობის ანალიზი, ანუ ფაქტორების რა გავლენა მომგებიანობაზე:

• წაუგებლოსბის ფასის ანალიზი:

• დაგეგმილი კვ.მ.-ის ფასის განაწილება კომპონენტების მიხედვით:

• პროექტის Modified IRR და NPV-ს კვეთა:

• კაპიტალზე უკუგების მაჩვენებლის დიაპაზონი - 1000 იტერაციის შედეგად:

• აკუმულირებული სესხის მაქსიმუმი დაგეგმილი სცენარის მიხედვით:

ექსელის ფაილი შეგიძლიათ ნახოთ აქ: