ქალაქების განვითარებაზე მოქმედებენ ცენტრისკენული და ცენტიდანული ძალები.
ცენტრისკენული ძალებია:
- მასშტაბის ეკონომია;
- აგლომერაციის ეკონომია;
- ლოკაციის დადებითი გავლენები.
მასშტაბის ეკონომია გამომდინარეობს იქედან, რომ დიდი რაოდენობით წარმოებას მოაქვს უფრო იაფი თვითღირებულება ერთეულზე. მაგალითად 1,000 ავტომობილის წარმოება ერთ ქალაქში უფრო ეკონომიურია ვიდრე 500-500-ის წარმოება ორ ქალაქში;
აგლომერაციაში გულისხმობენ იმას, რომ ვერტიკალურად ან ჰორიზონტალურად ურთიერთდაკავშირებული ინდუსტირები იღებენ ეკონომიას მათი საწარმოების სიახლოვის გამო. მაგალითად, ავტომობილების მწაროემბლებთან ახლოს, საბურავების საწარმოს განთავსება ეკონომიას იძლევა;
ლოკაციის პოზიტიურ გავლენებში მოიაზრება უფრო არაპირდაპირი გავლენები. მაგალითად უძრავი ქონების მშენებლობის მასშტაბები დადებითად მოქმედებს საყოფაცხოვრებო ტექნისკის გაყიდვებზე…
ცენტრიდანული ძალები
ცენტრიდანულ ძალებში მოიაზრებენ პრობლემებს, რომლებიც მოჰყვება ქალაქების ზრდას (საცობები, ჰაერის ხარისხი, ხმაური…) და ქალაქი-სოფელის სატრანსპორტო ხარჯების ზრდას. მაგალითად, 100 მილიონიან ქვეყანაში შეიძლება იყოს 100 ერთ მილიონიანი დასახლება ან 10 სუპერ ქალაქი. მაგრამ სუპერ ქალაქები გამოიწვევს სასოფლო მეურნეობასთან სატრანსპორტო ხარჯების ზრდას. ამიტომ თეორიულად არსებობს ოპტიმალური მანძილები და შესაბამისად ოპტიმალური ქალაქის ზომები.
ცენტრალური სივრცის თეორია
ზემოთ აღწერილ მოსაზრებებზე დაყრდნობით, ჩამოყალიბდა ცენტრალური სივრცის თეორია (CPT), ურბანული იერარქიის თეორიის ჩათვლით.
გერმანელმა გეოგრაფმა August Losch-მა ჩამოაყალიბა CPT. მან თქვა რომ ურთერთსაჭიროება საქალაქო სერვისებსა და სასოფლო სამეურნეო პროდუქტებს შორის განაპირობებს, ერთმანეთიდან თანაბარი ზომით დაშორებული თანაბარი სიდიდის ქალაქების ჩამოყალიბებას.
მან აჩვენა რომ სხვა თანაბარ პირობებში ასეთი ქალაქები განთავსებული უნდა იყვნენ ტოლფერდა ექვსკუთხედების შუაგულებში. ეს განთავსება ერთის მხრივ ახდენს სატრანსპრტო ხარჯების ოპტიმიზაციას, მეორის მხრივ უზრუნველყოფს სასოფლო სამეურონეო მიწის სრული ფართობის მომსახურებას.
შემდგომში თეორია განავითარა ასევე გერმანელმა გეოგრაფმა Walter Christaller-მა, რომელმაც შენიშნა რომ ქალაქის ფუქციებიდან გამომდინარე არსებობენ მაღალი და დაბალი იერარქიის ქალაქები. აქ გავლენას ახდენს ცენტრისკენული და ცენტრიდანული ძალების ბალანსი. მაგალითად ზოგიერთი, ინდუსტრიები მასშტების ეკონომიისთვის უფრო დიდი რაოდენობის პოპულაციას საჭიროებენ ვიდრე სხვები. ამ ხედვით CPT-ში გაჩნდა იერარქიები:
ინვესტორებისთვის აქ მთავარი ორი მიგნებაა:
- თუ არსებობს რამე ტერიტორია, რომელიც მოწყვეტილია ქალაქის სერვისებს, შესაძლებელია ახალი ცენტრის განვითარება;
- თუ არსებობენ ცენტრები რომლებიც არსებულ ტერიტორიებს კარგად ემსახურებიან, ახალი საქალაქო ცენტრის განვითარება თითქმის შეუძლებელია.
ეს ეხება პრინციპში ნებისმიერ უძრავ ქონებას. მაგალითად, თუ სავაჭრო ცენტრი კარგად ემსახურება არსებულ არეალს, მაშინ მის გვერდით ახალი სავაჭრო ცენტრის მშენებლობა კითხვის ნიშნის ქვეშ უნდა დადგეს და პირიქით.
წყარო:
Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz