For a construction-development project, land purchase transactions with us generally happen in two ways: cash payment or barter (exchange of project spaces). Essentially, this is equivalent to global market transactions where companies deal in cash or stock swaps.

The difference between the two transaction versions lies in the risk factor and its cost. When an investor/developer buys land, the return on investment is crucial. If the cash condition provides a good return compared to the value of the spaces to be transferred, then buying with cash is a more rational decision.

However, there’s a risk factor regarding the value of the spaces to be transferred. In barter transactions, this risk is transferred to the landowner in exchange for appropriate compensation – the total expected value of the barter is generally much higher compared to cash.

——————————————————————————————————————–

სამშენებლო-დეველოპერული პროექტისთვის მიწის ყიდვის ტრანზაქციები ჩვენთან ძირითადად ორი სტანდარტით ხდება, – ნაღდი ფულით ან ბარტერული გარიგებით (ასაშენებელ პოროექტში ფართების გადაცემით). შინაარსობრივად იგივეობრივი გარიგებაა გლობალურ ბაზრებზე კომპანიებს შორის რომ ხდევა ქეშით ან აქციების გაცვლით…

გარიგების ორ ვერსიას შორის სხვაობას იძლევა რისკის ფაქტორი და მისი ფასი. როცა ინვესტორი/დეველოპერი მიწას ყიდულობს მისთვის რათქმა უნდა მნიშვნელოვანია უკუგება ინვესტიციაზე, და თუ ქეშის პირობა გადასაცემ ფართების ღირებულებასთან მიმართებაში კარგ უკუგებას იძლევა მაშინ ქეშით ყიდვა უფრო რაციონალური გადაწყვეტილებაა.

თუმცა აქ არის რისკის ფაქტორი გადასაცემი ფართების ღირებულებასთან დაკავშირებით. ბარტერით გარიგებისას სწორედ ამ რისკის გადაცემა ხდება მიწის მესაკუთრეზე, შესაბამისი ანაზღაურების სანაცვლოდ – ანუ ბარტერის საერთო მოსალოდნელი ღირებულება ქეშთან მიმართებაში როგორც წესი ბევრად მაღალია არის ხოლმე.

განვიხილოთ კონკრეტულ მაგალითზე. დავუშათ გვაქვს ეკონომ კლასის პროექტი საშუალო მოსალოდნელი გასაყიდი ფასით 1000$/მ2-ზე და ასეთი მონაცემებთ:

ასეთი ფასების შემთხვევაში, რომელია გარიგების უკეთესი ვერსია ქეშით თუ ბარტერით? და ვისთვის იქნება უკეთესი, მყიდველისთვის თუ გამყიდველისთვის?

დავუთვათ ინვესტორმა გადაწყვიტა რომ გადაიხადოს ქეში, რომელიც საერთო გასაყიდ ფართებთან მიმართებაში (თვითღირებულებაში დღგ-ს გარეშე) 225$ გამოდის. მაშინ, პესიმისტური და ოპტიმისტური სცენარებით ასეთი მათემატიკა გვექნება:

ხედავთ, რომ ნებისმიერ შემთხვევაში პროექტი ოპტიმისტურად ჩაივლის თუ პესიმისტურად, მიწის მესაკუთრე იღებს ერთიდაიგივე თანხას, ანუ მისი რისკი ნულოვანია.

ეხლა ვნახოთ შემთხვევა, როცა ანაზღაურება ხდება ფართების საშუალებით, ანუ მიწაში ხდება შემოსავლის 25%-ის გადახდა (აქ შეცდომით ანგარიშობენ ხოლმე არა ფართის გასაყიდ-საბაზრო ფასს, არამედ მშენებლობის თვითღირებულებას. ეს შეცდომაა იმიტომ რომ ერთის მხრივ, რეალურად გადაცემული ღირებულება საბაზრო ფასია, ანუ მაგ ფასში შეეძლო მენაშენეს რომ გაეყდა ეს ფართები, და მეორეს მხრივ ასეთი გათვლა იწვევს გადასახადების არასწორად გაანგარიშებას დღგ-ს ნაწილში).

ბარტერული გარიგებისას ხედავთ რომ რისკის გადანაწილება ხდება მიწის მესაკუთრეზე, პესემისტური სურათის შემთხვევაში, მიწის მესაკუთრე იღებს იგივე ღირებულებას თუმცა 2 წლის დაგვიანებით, ხოლო ოპტიმისტური სცენარის შემთხვევაში იღებს ≈20%-ით უფრო მეტს.

მიუხედავად იმისა რომ დეველოპერის მარჟა ოპტიმისტურ სცენარში მცრიდება, ქეშით გარიგებასთან მიმართებაში, მისი მოსალოდნელი უკუგება ინვესტიციაზე ბევრად უფრო მაღალია. ასევე, პესიმისტურ შემთხვევაშიც კი დეველოპერისთვის ბარტერი უკეთესი გარიგებაა. მაგრამ არის ეს ყოველთვის ასე? რა თქმა უნდ არა.

სურათი მნიშვნელოვნად იცვლება თუ 25%-ის ნაცვლად ბარტერით 30%-ს გადაიხდის დეველოპერი: მოგების მარჟა იმდენად მცირდება რომ, რისკთან მიმართებაში პროექტიდან მოსალოდნელმა უკუგებამ შესაძლოა საერთოდ აზრი დაკარგოს:

პ.ს.

მოდელი გამარტივებულია, თუმცა, ნებისმიერ შემთხვევაში არსი ერთიდაიგივეა, ბარტერისას ხდება რისკის გადაცემა მიწის მესაკუთრეზე, საჭიროა ამ რისკის ფასის გააზრებულად დადგენა.

პრაქტიკაში რა თქმა უნდა ბევრად უფრო კომპექსურია გარიგება. არსებობს ფასების გარდა მშენებლობის თვითღირებულების რისკიც; გააჩნია პროექტის კონფიგურაციას, – მაგალითად 4.6-ანი კ2-ით პროექტები ბევრად უფრო მეტ ინვესტიციას მოითხოვენ ვიდრე 2.5-იანი კ2-ით, მიწისქვეშა ფართების დიდი მოცულობის გამო. ასევე არის შემთხვევები, როცა კაპიტალის რაოდენობა შეზღუდულია და ქეშით გარიგება უბრალოდ შეუძლებელი ხდება. ასევე შიძლება შედგეს გარიგება ქეშით მაგრამ ფიქსირებული ან ცვლადი განვადებით და ა.შ. რაც სხვა სურათს მოგვცემს…

Excel Model