ოცფიების თეორია და ჭარბი მშენებლობა

როგორც ჩანს, ოფციების თეორია კარგად ხსნის თუ რატომ არის გარდაუვალი და ამავდროულად რაციონალურიც პერიოდული ჭარბი მშენებლობები. თუ სხვა თეორიები (მაგ: The DiPasquale-Wheaton 4-Quadrant Diagram) უფრო გამრუდებულ ბიჰევიორისტულ და არარაციონალურ ქცევას მიაწერენ ჭარბ მიწოდებას, ოფციების თეორიის ჭრილში ქცევა საკმარისად ნორმატიული ხდება.

რეალური და ფინანსური ოფიცები ერთმანეთისგან განსხვავდებიან იმით რომ რეალური ოფციების შემთხვევაში რეალური პროდუქციის მიწოდება იცვლება, რაც გავლენას ახდენს სხვა ოფციების ღირებულებაზე. ფინასური ოფციების შემთხვევაში ეს ასე არ არის, ოფციების ტრანზაქციების რაოდენობა არ ასტიმულირებს აქციების ჭარბ მიწოდებას.

ნაწილობრივ ეს დაკავშირებულია იმასთან რომ გამჭირვალობის და ღირებულების შეფასების ხარისხით ფინანსური ოფციები მაღლა დგანან რეალურ ოფციებთან შედარებით (Childs, Ott, and Riddiough, 2002). სტატისტიკური ანალიზი აქ უკეთესად მოქმედებს ვიდრე დავუშვათ უძრავი ქონების ბაზარზე, სადაც სხვადასხვა დეველოპერს შესაძლოა თავისი სუბიექტური და განსხვავებული წარმოდგენა ქონდეს კონკრეტული ქონების მიმდინარე ღირებულების შესახებ.

სხვაგვარად არის საქმე უძრავი ქონების დეველოპმენტში:

დავუშვათ, კონკრეტულ ბაზარზე, რაღაც გაუთვალისწინებელი ცვლილებების გამო დაინიცირდა მოთხოვნა 100 000 ბინაზე (ომი და თბილისი). როგორ მოიქცევიან თავისუფალი მიწის მფლობელები თუ იციან რომ ეს მოთხოვნა შეზღუდული პერიოდით იქნება? ისინი შეეცდებიან ერთმანეთს დაასწრონ განაშენიანება და ეს საკმარისად რაციონალური იქნება.

ანუ რომ შევაჯამოთ, თუ შევხედავთ რომ მიწის ღირებულება გარდა დაუყონებლივი განაშენიანებით მიღებადი მოგების შესაძლებლობისა, დამოკიდებულია განაშენიანების პერიოდის შერჩევაზე, მაშინ ნათელია, რომ ახალი მშენებლობები მიმდებარე ტერიტორიებზე ზღუდავენ ამ არჩევანს (Option Premium) და ამცირებენ მის ღირებულებას. შესაბამისად რაც უფრო მცირეა ოფციის ღირებულება მით მაღალია მშენებლობის დაწყების მოტივიც...

ამასთან, აქ კიდევ ერთი საინტერესო ფაქტორი მუშაობს, - მოკლევადიანი ან გრძევადიანი კონტრაქტებით გაქირავების ოფცია, რომელიც ასტიმულირებს მშენებლობასაც და მშენებარე ფართების გაყიდვასაც. ანუ, მიუხედავად იმისა, რომ შესაძლოა მშენებარე ფართის ინვესტორი ხვდებოდეს ჭარბი მიწოდების არსებობას, ის მაინც გააკეთებს ინვესტირებას, რადგან მას შეუძლია სტაგნაციის პერიოდში მოკლევადიანი კონტრაქტებით გააქირაოს, ხოლო როცა მოთხოვნა მიწოდების ბალანსი აღდგება გრძევადიან კონტრაქტზე გადავიდეს... ამდენად, ვინაიდან ინვესტიცია გრძევადიანია, მოკლევადიანი ჭარბი მიწოდება ნაკლებად მნიშვნელოვანი ხდება... (პირველად Grenadier-მა (1995a, 1995b) შენიშნა კვლევებით ის, რომ ჭარბი მშენებლობები ახასიათებს ისეთ ბაზრებს, სადაც აქტიურად გამოიყენება გრძევადიანი ლიზინგის პრაქტიკა).

წყარო:

Commercial Real Estate Analysis and Investments, D. M. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz