When leasing real estate through long-term contracts, there are two interesting practices that private investors often overlook: indexed and revenue-linked rent.
Indexed Rent
Indexed contracts provide a hedge against inflation risk. Since the purchasing power of any currency tends to fluctuate, inflation protection becomes particularly important in long-term leases. It is common to link rent to the Consumer Price Index (CPI), although other indices may also be used, such as a construction cost index or, in some cases, a specific wage index. For example, in New York office leases, the Porter’s Wage Index is often used.
For example, you can calculate the U.S. dollar CPI through this official page: https://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm. In the contract, you can specify annual rent adjustments based on official statistics.
Inflation is often confused with currency exchange rate fluctuations, which is a mistake. In reality, both the Georgian lari and currencies like the dollar or euro experience a loss in purchasing power. Therefore, linking rent solely to an exchange rate only partially hedges against the lari’s purchasing power loss, primarily for the amount that exceeds the currency itself, and only in the long term. While inflation and currency exchange differences are interrelated, this connection is not reliable in the short term.
Revenue-Linked Rent
In some cases, it may be mutually beneficial to tie part of the rent to the tenant’s revenue. This approach shifts some of the tenant’s risk onto the landlord in exchange for additional compensation.
For example, I might lease a commercial space for 12,000 GEL, while the potential tenant runs a high-beta business—meaning that if the economy is doing well, their sales will increase significantly, and vice versa. Based on this, the tenant might propose paying 3,000 GEL plus 10% of revenue, where the expected return could exceed 12,000 GEL.
Such contracts may also be appealing in cases where the landlord can directly or indirectly contribute to the tenant’s business success.
Adapted from the source:
*Real Estate Finance & Investments by William B. Brueggeman; Jeffrey D. Fisher
—————————————————————————————————————-
უძრავი ქონების გრძელვადიანი გაქირავებისას 2 საინტერესო პრაქტიკა არსებობს, რასაც კერძო ინვესტორები ნაკლებ ყურადღებას ვაქცევთ ხოლმე. ესენია: ინდექსირებადი და შემოსავლებზე მიბმული ქირის ფასი.
ინდექსირებადი ქირა
ინდექსირებადი კონტრაქტით ხდება ინფლაციის რისკების დაზღვევა. გამომდინარე იქედან რომ ვალუტები განიცდიან მსყიდველობითი უნარიანობის კარგვას, ინფლაციის რისკების დაზღვევა განსაკუთრებულ მიშვნელობას იძენს გრძელვადიანი კონტრაქტით გაქირავებისას.
ფართოდ გავრცელებულია ქირის ფასის, სამომხმარებლო ფასების ინდექსზე (CPI) მიბმა, თუმცა პრაქტიკაში ხდება სამშენებლო ფასების ინდექსის ან სხვა პარამეტრის გამოყენებაც, მაგალითად, ნიუ-ორკში, ოფისებისთვის, ხშირად იყენებენ ე.წ. Porter’s Wage Index*-ს.
აშშ დოლარის CPI – გაანგარიშება შეგიძლიათ ამ ოფიციალური გვერდიდან: https://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm. კონტრაქტში კი შეგიძლიათ მიუთითოთ ქირის ფასის ყოველწლიური განახლება ოფიციალური სტატისტიკის მიხედვით (რამდენი პროცენტიც იქნება ინფლაცია, იმდენი პროცენტით მოიმატებს ქირის ფასიც).
ხშირად, ინფლაციას ურევენ ხოლმე საკურსო სხვაობაში, რაც შეცდომაა. სინამდვილეში როგორც ლარი ისე დოლარი ან ევრო განიცდიან მსყიდველობითი უნარიანობის კარგავს, ამიტომ საკურსო სხვაობით ვალუტაზე მიბმა, დაგაზღვევთ მხოლოდ ლარის მსყიდველობითი უნარიონობის იმ ნაწილის კარგვისგან, რომელიც კონტრაქტის ვალუტას აჭარბებს (თუ აჭარბებს), და ისიც გრძელვადიან პერიოდში (ინფლაციათა შორის სხვაობები და საკურსო სხვაობები ერთმანეთთან კავშირშია მაგრამ არა სინქრონულად).
შემოსავლებზე მიბმული ქირა
ზოგ შემთხვევაში, შესაძლოა ორივე მხარისხთვის მისაღები იყოს ქირის ნაწილი მიებას დამქირავებლის შემოსავლებს. ამ შეთხვევაში დამქირავლებლის რისკების ნაწილის გადმოტანა ხდება გამქირავებელზე, თუმცა ბუნებრივია დამატებითი საზღაურის სანაცვლოდ.
მაგალითად, მე შეიძლება ვაქირავებდე კომერციულ ფართს 12 000 ლარად და პოტენციურ დამქირავებელს ქონდეს მაღალი ბეტას მატარებელი ბიზნესი. რაც ნიშნავს, რომ თუ ეკონომიკური მდგომარეობა კარგი იქნება ქვეყანაში, მაშინ მისი გაყიდვები ძალიან მოიმატებს და პირიქით. გამომდინარე აქედან პოტენციურმა დამქირავებელმა შეიძლება შემომთავაზოს 3000 ლარს + შემოსავლის 10%, რის შემთხვევაშიც მოსალოდნელი უკუგება 12 000 ლარზე მეტი იქნება:
როგორც წესი ასეთი კონტრაქტი, ვინაიდან ის ამცირებს დამქირავებლის რისკებს, დიდი სტიმულის მიმცემია შეთანხმების მისაღწევად.
ასევე, ასეთი ტიპის კონტრაქტები საინტერესო არის ხოლმე ისეთ შემთხვევებში, როცა გამქირავებელს თუნდაც ირიბად მაგრამ მაინც შეუძლია მნიშვნელოვანი წვლილი შეიტანოს დამქირავებლის გაყიდვების სტიმულირებაში.
ადაბტირებულია წყაროდან:
*Real Estate Finance & Investments by William B. Brueggeman; Jeffrey D. Fisher